“입주 전 환매 보장 믿고 계약했는데…”
분양 계약 유도하고 책임은 뒷전

[땅집고] “마음 바뀌면 분양 계약 해지해드립니다.” 이런 말만 믿고 아파트를 계약한 이들이 분양 계약을 해지하지도 못하고 수억원의 분양 대금과 함께 중도금 이자만 매달 수백만원씩 내야 할 상황에 처했다. 울산 북구 ‘유보라 신천매곡’ 아파트 계약자들은 시행사의 ‘입주 전 환매’ 약속을 믿고 분양계약을 체결했지만, 최근 시행사 측이 환매를 거부하거나 연락을 끊으면서 집단 피해가 커지고 있다. 게다가 시공사인 반도건설도 일부 공사대금을 받지 못했다.

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유보라 신천매곡은 지하 2층~지상 29층, 4개동, 전용면적 64·84·117㎡ 총 352가구 규모의 아파트다. 시행위탁사 제이디엔씨, 시행수탁사 무궁화신탁, 시공사 반도건설이 함께 사업을 진행했다.

이 단지는2023년 분양 이후 미분양이 지속하자 ‘입주 전 환매 보장’을 전면에 내세웠다. 계약자에게는 ▲입주 전 원할 경우 시행사가 분양권을 되사주는 ‘환매보장증서’ ▲무이자 중도금 ▲계약금 5%만 납부 등 파격적인 조건이 제시됐다.

매수인이 계약하고 나서 입주예정일인 올해 7월까지 집값이 하락할 경우, 계약 해제와 계약 원금 반환을 보장하는 내용이다. 다수의 입주민들에 따르면, 입주를 원치 않으면 계약을 해지할 수 있고 계약금도 전부 돌려받을 수 있는 환매 조건에 계약한 이들이 많은 것으로 알려졌다. 현재 환매를 원하는 계약자는 100명 안팎으로 추산된다.

분양 당시 계약서에는 공급 계약에 대한 해제를 요청하면, 계약 해제 및 계약금에 대한 반환을 약정한다는 내용이 담겨 있다. 계약자들은 이를 신뢰하고 분양 계약을 체결했지만, 최근 환매를 요청하자 시행사 측은 돌연 연락을 끊거나 “환매는 불가능하다”며 책임을 회피하고 있는 상황이다.

계약자 A씨는 “계약서에 환매 조건이 특약으로 포함돼 있었지만, 환매를 하려고 알아보니 지금은 연락조차 받지 않는다”며 “입주지정 기간이 지나면 잔금대출과 월 중도금 대출 이자만 월 130만원씩 내야 한다”고 했다.

유보라 신천매곡은 7월 말부터 입주가 시작된다. 그 이후로는 중도금 대출 이자도 계약자들이 납부해야 한다. 계약자 대부분은 “계약 당시 환매 특약이 있었기 때문에 실거주 목적 없이 계약했다”고 주장한다. 하지만 환매가 무산되면서 분양권 매도도 어렵고, 입주를 하려면 대출 이자와 수억원의 잔금을 부담해야 한다. 계약자 B씨는 “환매 약속이 이행되지 않으면 신용불량자 되는 건 시간문제”라고 하소연했다.

피해를 호소하는 계약자만 단톡방에 70~80명에 달하고, 환매 조건을 보고 계약한 사람은 150여 명에 이를 것으로 추정된다. 입주 예정일이 불과 보름 남짓 남은 상황에서 대응이 늦어질 경우 대규모 금전 피해로 이어질 가능성이 크다. 땅집고는 시행사에 연락을 취했으나 닿지 않았다.

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환매 조건부 분양은 미분양 해소를 위한 전형적인 ‘마케팅 기법’이다. 해당 사업장 역시 분양 당시 울산 지역 내 미분양 증가 국면에서 진행됐다. 현재도 84A타입이 일부 미분양 물량으로 남아있다. 부동산업계 한 관계자는 “시행사 입장에선 자금 확보 목적이었지만, 지금처럼 환매 책임을 회피하면 법적 다툼으로 번질 수밖에 없다”고 말했다.

법조계에선 이번 사례가 시행사의 명백한 계약 불이행 또는 기망행위에 해당할 소지가 있다고 본다. 계약자들이 분양계약서 외에 별도로 ‘환매 특약서’를 작성했다면 시행사의 환매 의무는 보다 명확해진다. 한 부동산 전문 변호사는 “계약서에 환매 조건이 명시돼 있고, 이를 근거로 계약자가 계약을 체결했다면 시행사 측은 의무 이행 책임이 있다”며 “현재처럼 시행사가 연락을 피하고 환매를 거부하면, 기망행위로 형사 책임도 물을 수 있다”고 말했다. /hongg@chosun.com