김윤덕 후보자 “LH 판 바꿀 개혁할 것”
업계 “민간에 신도시 부지 매각해 이익 내는 사업구조 바뀔 전망”
LH 자체 개발로 신도시서 민간분양 사라질 수도

[땅집고] 김윤덕 국토교통부 장관 후보자가 한국토지주택공사(LH)에 대한 강도 높은 개혁을 시사했다. 김 후보자는 지난 15일 오전 9시 정부과천청사에 마련된 인사청문회 준비 사무실에 첫 출근하며 “능동적이고 공격적으로 임해 달라는 주문이 있었다”며 “대표적으로 한국토지주택공사(LH) 개혁은 기존에 해왔던 직원들 문제를 떠나 매우 구조적이고 판을 바꿀 수 있는 큰 규모의 개혁을 염두에 두라는 언급이 있었다”고 했다.

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이재명 정부는 주거 안정과 공공주택 공급을 핵심 국정과제로 삼고 있다. LH는 이 국정과제를 실질적으로 수행하는 기관이다. 그동안 3기 신도시 등 택지를 조성해 민간에 매각해 수익을 내고, 그 돈으로 공공주택 사업을 이어온 LH의 사업구조를 근본부터 뜯어고칠 것이란 전망이 나온다. 민간에 매각하지 않고 직접 개발부터 시행, 관리·운영까지 LH가 도맡게 한다는 것이다. 이 과정에서 분양주택이 줄고 임대주택이 더 증가할 것이란 우려도 짙다. 김 후보자 임명시 LH의 역할과 조직이 기능이 어떻게 개편될지를 놓고 벌써부터 시장의 관심이 쏠리고 있다.

■ 김 후보자 “구조적 판 바꾼다”…신도시에서 민간분양 더 이상 어려워지나

LH는 민간 기업에 공공 택지를 매각해 이익을 남기고, 그 이익으로 공공주택 사업을 이어가는 방식으로 공공개발을 진행해왔다. 이 과정에서 LH가 민간 기업에 입찰 경쟁을 유도하며 택지 매각가를 높이는 구조가 있었고 결과적으로 분양가와 집값상승으로 이어진다는 비판도 받았다. 하지만 땅값 상승이 LH의 이익으로 연결되고, 일정 부분 공익으로도 이어지는 구조여서 불가피한 측면이 있다는 평가다. 현재 LH가 지고 있는 빚만 141조원(부채비율 270%)에 달하는 것도 결국 3기 신도시 등 공공택지를 조성해 공공(임대)주택을 짓거나, 수익성이 떨어지는 임대주택을 공급하는데 돈이 많이 들었기 때문이란 이야기가 나온다.

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이재명 대통령은 지난달 국무회의에서도 “한국토지주택공사(LH)가 택지를 조성해 민간에 매각하는 구조에 근본적으로 문제가 있다”고 밝히면서 LH의 사업구조 개혁을 강력하게 시사한 바 있다. 이 대통령은 지난 대선에서부터 주택 시장 문제를 해결할 해법으로 공공 임대주택 확대를 주장했다. 무주택자라면 누구나 30년 이상 입주가 가능한 ‘기본주택’을 내세웠다.

이러한 발언을 고려하면 업계에서는 정부가 LH의 공공택지 조성해서 민간에 매각하는 것이 아니라 사업 시행, 주택 건립까지 총괄하는 방식으로 사업구조를 전면 수정할 것으로 예상하고 있다. 즉, LH 등 공공이 주체가 돼 개발을 추진하고, 개발이익을 환수하는 ‘공영개발’을 정부가 적극 추진할 것이란 전망이다. 하지만 이 경우 공공택지에 민간 분양주택이 줄어들고 임대주택이 더 많이 들어서게 될 것이란 우려가 나온다.

■ LH 직접 공영개발 적극 추진 전망…“적자만 더 커질 것”

업계에서는 LH가 직접 개발과 시행, 주택 건립까지 떠맡고, 임대주택 위주로 운영한다면 LH의 부채비중을 더 악화시킬 수밖에 없다고 지적한다.

국토부에 따르면 연평균 주택 인허가 물량 40만~50만 가구 중 LH가 해마다 6만여 가구 수준의 주택을 자체 건설한다. 공공택지의 주택 건설까지 모두 책임진다면 현재보다 최소 4~5배에 이르는 주택 건립을 떠맡게 되는 셈이다. 업계에선 LH가 공공주택 시행을 떠안으면 부채는 수년 내 300조원대까지 급증할 수 있다는 관측까지 나온다. 재원 마련을 어떻게 할 것인지부터 임대주택 위주의 사업방식으로 수익은 어떻게 창출할 지 여부가 관건이다.

업계의 한 관계자는 “대통령의 뜻은 공공이 조성한 토지의 개발 이익을 민간이 과도하게 누리는 것을 막고, 개발이익을 환수하자는 방향으로 풀이된다”며 “하지만 현실적으로 집을 짓는데 드는 공사비, 인건비가 모두 크게 올라 민간 건설사들이 짓는 분양주택도 손실이 나는 마당에 신도시 토지 매각을 중단하고 주택 건립 부담까지 떠안게 된다면 LH의 적자가 늘어나는 것은 불 보듯 뻔한 일이 될 것”이라고 했다. /rykimhp206@chosun.com