[땅집고] “6·27대책으로 갭투자 원천 봉쇄한다고요? 아직 가능한 방법이 많습니다. 서울 외곽을 잘 둘러보세요!”

정부가 다주택자의 부동산 대출을 전면 금지하는 등 고강도 대출 규제 카드를 꺼내들면서 투자 수요가 한풀 꺾였다는 평가다. 다만, 투자자들 사이에서는 여전히 ‘6·27 가계대출 관리방안’을 우회할 수 있는 여러 방안이 공유되고 있어 화제다.

■ 저가 아파트는 규제 영향 밖

14일 업계에 따르면 6·27대책 발표 이후 서울에서는 ‘10억원 안팎의 아파트 추천’ 문의가 잇따르고 있다.

부동산R114에 따르면 서울 노원구, 도봉구, 강북구, 금천구, 관악구, 구로구, 중랑구 등 7개에서는 현 시세 기준으로 6억원 한도 규정을 넘지 않고 LTV(주택담보대출비율) 70%까지 대출이 가능하다. LTV를 최대 70%까지 적용받아도 6억원 이하다. 정부가 언급한 기준 내에서 아파트 매수가 가능하다.

2023년 준공한 서울 노원구 상계동 1163가구 대단지 ‘노원롯데캐슬시그니처’ 아파트는 전용 59㎡ 최근 실거래가가 8억3800만원(8층)인데, 보증금 시세(갱신 제외)가 5억원 선이다. 3억원으로 신축 아파트 갭투자가 가능하다는 분석이다.

1호선 역세권 단지인 노원구 월계동 ‘월계센트럴아이파크’ 20평대도 비슷한 금액으로 매수가 가능하다. 이 단지의 경우 2027년 말 노원구 상계역부터 성동구 왕십리역을 잇는 동북선이 개통하면 더블역세권 단지가 된다.

■ 찬밥에서 ‘귀한 몸’이 된 전세 승계 물건

전세를 낀 매물을 매수하는 ‘전세 승계 매매’는 대표 우회 방안이다.

세입자가 전세대출을 받은 날 매수자가 잔금을 치르고 주택 소유권을 바꾸는 조건으로 대출을 일으키는 ‘소유권 이전 조건부 전세대출’은 금지됐다. 하지만 전세 세입자가 있는 집을 매수한 사람이 기존 전세 계약을 그대로 이어받는 것은 가능하다. 매수자는 매매대금에서 전세금을 뺀 금액을 매도자에게 지불한다.

이로 인해 규제 전만 하더라도 매수자가 직접 거주할 수 없어 시세보다 저렴하게 팔리던 전세 낀 매물은 최근 들어 위상이 달라졌다는 평가다. 서울 성동구 한 공인중개사사무소 관계자는 “전세 낀 매물이 과거에는 싸게 팔렸지만, 지금은 입주 가능 매물보다 수요가 있다”며 “6·27대책 이후 위상이 달라졌다고 해도 과언이 아니다”고 했다.

■ 부동산 규제 사각지대, P2P…’가능하냐’문의 폭주

온라인투자연계금융업(P2P대출)이나 대부업 등 사금융 시장도 자주 언급되는 우회 통로다. P2P는 온라인 플랫폼을 통해 대출자와 투자자를 직접 연결해 개인이나 기업에 대출해 주는 금융 거래 방안이다. 5대 은행은 물론 전 금융기관을 거치지 않아 6·27 대책을 적용받지 않는다. 1, 2금융권에서 대출을 최대한으로 받은 이후에도 대출금을 추가로 빌릴 수 있다.

P2P의 경우 ‘온라인투자연계금융업법’을 적용받는다. 이에 따르면 대출 한도가 ‘대출 채권 잔액의 7% 및 70억원 중 적은 금액 이내로, 주담대 등 일반적인 금융권 대출 보다 규제가 매우 느슨하다는 평가다.

■ 정부 ‘우회통로 차단’ 경고 날렸다

사금융 제재가 쉽지 않을 것으로 보이는 가운데, 정부는 우회로 차단에 전력을 다한다는 입장이다. 금융당국은 이 같은 대출 규제 우회 방안 문의가 줄을 잇는 만큼, 지난 9일 관계기관 합동 ‘가계부채 점검회의’를 개최했다. 이날 회의에서는 별도 규제를 받지 않는 대부업, P2P금융으로의 '풍선 효과’에 대한 우려의 목소리가 나왔다.

금융당국은 대출규제 우회수단 차단 및 위법 행위엔 엄중 대응한다는 입장이다. 권대영 금융위원회 사무처장은 “현장을 가장 잘 아는 금융사에서 다양한 유형의 우회수단 등을 선제적으로 파악하고 이에 대한 방지방안을 마련해 전 금융권에 공유해 달라”고 주문했다. /westseoul@chosun.com