한강변 노른자 땅 ‘황제주’ 여의도서울, 재건축 본격 시동
소유주, ‘역대급 사업성’ 챙길까…건설사 참여 여부가 관건

[땅집고] 서울 영등포구 여의도동 ‘여의도서울아파트’가 재건축 사업을 시작한지 23년 만에 시공·시행을 함께 수행할 공동사업자 선정 절차에 본격 돌입한다. 한강변에 남은 마지막 금싸라기 땅으로 꼽히며 지상 66층 최고층 주상복합으로 재건축을 추진 중인 단지다.

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14일 재건축 업계에 따르면 여의도 서울아파트 재건축 추진단은 최근 ‘공동사업자(우선협상대상자) 선정 입찰 공고’를 통해 사업개요, 입찰 방식, 참가 자격 등을 공표했다. 재건축추진단은 지난달 23일 시공자 입찰공고를 내고, 이달 30일 현장설명회를 거쳐 8월 21일까지 공동사업자 입찰을 마감할 예정이다.

공고문에 따르면 서울아파트는 대지면적 1만6929㎡(약 5121평)에 총 192가구, 최고 66층 규모 재건축을 준비 중이다. 재건축 후 평형은 ▲165㎡(이하 전용면적) 형 144가구, ▲ 230㎡형 48가구 등으로 구성한다. 기존 12층 2동에서 최고 66층 규모의 초고층 주상복합으로 개발한다.

■ 확정지분제로 소유주 이익 높이고, 건축법으로 속도ㆍ용적률↑

입찰 방식은 제한경쟁입찰, 계약 방식은 설계·시공 일괄계약 방식(Turn-key)이다. 특히 일반적인 재건축 사업과 달리 확정지분제 방식으로 사업을 진행한다는 점이 가장 큰 특징이다. 확정지분제는 시공사가 일정 지분의 토지를 사전에 확보하고, 추후 분양 수익에 따른 정산 없이 사전에 정해진 지분만큼 개발 이익을 배분받을 수 있다. 위험 분담이 크지만, 사업 속도는 상대적으로 빠르다.

서울아파트 재건축은 도시 및 주거환경정비법(도정법)이 아닌 건축법 제11조에 따라 건축허가를 받아 추진 중이다. 일반상업지역 내 주택법상 공동주택300가구 미만, 297㎡ 미만 조건을 충족한 덕이다. 이에 따라 공동주택은 전체 용적률의 400% 이하로 제한되며, 나머지는 오피스텔 등 비주거시설로 채워진다. 또한, 기존 소유자에게는 ‘주택공급에 관한 규칙’ 제31조에 따라 1가구 1주택을 공급한다.

건축법을 적용받으면서 일반적인 도정법 재건축보다 최소 4년 이상 시간을 단축한다는 점도 특징이다. 도정법 방식의 경우, 추진위원회 구성부터 사업 완공까지 8~10년이 소요된다. 반면 건축법은 재건축 조합 설립, 관리처분인가 등이 필요없어 절차 생략이 가능하다. 업계에서는 사업성 제고와 개발속도 단축으로 개발이익이 늘어날 것으로 본다.

다만, 확정지분제 방식의 경우 시공사가 금융, 시행자와 컨소시엄을 구성하는 것이 가장 합리적인데, 이 부분에 대한 소유주 이해도가 사업추진 속도에 큰 영향을 미친다. 또한 시공사가 져야 할 리스크가 커지면서 참여를 저해할 수 있다.

■ 여의도 황제주, 좌충우돌 끝 23년 만에 속도…대형건설사 6곳서 관심

그간 서울아파트는 2002년 재건축 사업을 추진한 이후 장기간 사업이 정체돼 있었다. 그러다 서울시가 작년 말 여의도 금융중심 지구단위계획구역에 대한 계획 결정을 고시하면서 사업은 다시 속도를 내기 시작했다.

대형 건설사들도 큰 관심을 보이고 있다. 재건축추진단이 지난달 30일 개최한 공동사업시행자 선정 현장설명회에는 SK에코플랜트, GS건설, DL이앤씨, 포스코이앤씨, 현대건설, 롯데건설 등 6개사가 참여한 것으로 확인됐다.

한편, 서울아파트는 1976년 준공한 50년 차 노후 단지로, 서울시 영등포구 여의나루로 121 일원에 위치한다. 지상 12층, 139㎡ 단일 대형 평형 192가구로 구성한 소규모 아파트다. 서울지하철 5호선 여의나루역 초역세권이며, 한강변을 마주한 입지 조건으로 ‘여의도 황제주’로 불려왔다.

현재 용적률은 210%로 높아 보이지만, 일반상업지역 특성상 건축법상 최대 1000% 이상 용적률을 적용할 수 있어 초고층 개발 기대감이 크다. 139㎡ 단일 평형인 서울아파트 집값은 올 1월 53억원으로 최고가를 찍었다. 가장 최근 거래 금액은 지난 3월로, 50억4000만원이다. /pkram@chosun.com