‘전세대출도 3억 제한’ 추가 부동산 대책 루머 확산
부동산 전문가 “문재인 시즌2 시작될 것”

[땅집고] “지라시에 언급된 극단적인 대출 규제 강화 방안은 실수요자의 보호와 주거 안정이라는 정책 목표에 역행하는 내용이다. 정책은 균형 잡힌 방향으로 설계하고 운영해야 한다. 그렇지 않으면 문재인 정부 시즌2가 시작될 것이다.”

최근 각종 부동산 커뮤니티에는 이재명 정부의 추가 부동산 대책에 대한 소문이 돌고 있다. 이재명 대통령이 6.27 대책과 관련 “부동산 대출 규제는 맛보기에 불과하며 수요 억제책은 많이 남아 있다”고 말하면서 추가 대책에 대한 관심이 커지고 있다.
일명 ‘받글’, ‘지라시’ 등으로 추가대책에 대한 관측이 무성하다.

주요 내용은 ▲ 수도권 신규 전세담보대출 한도 3억원 제한 ▲전세담보대출 신규 및 갱신 건 DSR(총부채원리금상환비율) 적용(DSR 40% 초과 신규 갱신 불가·만기 시 즉시 상황) ▲전세담보대출 포함 최대 DSR 40% 제한·스트레스 DSR 1.5%p 가중 적용 ▲오피스텔·아파텔 대거 공급 ▲마포·성동·강동고덕·과천·성남분당 등 추가 규제 10월 추석 이후 재검토 등이다.

이에 대한 부동산 전문가의 분석도 눈길을 끈다. 김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장은 자신의 블로그를 통해 “여기에 언급된 극단적인 대출 규제 방안은 실수요자 보호와 주거 안정이라는 정책 목표에 역행하는 내용”이라며 “문재인 정부 시즌2가 시작될 것”이라고 우려했다.

김 소장은 15년 넘게 한국갤럽에서 부동산 시장 리서치를 담당한 경험을 바탕으로 데이터를 기반한 지역별 시장 분석과 예측으로 정평이 난 전문가다. 빠숑이라는 필명으로 알려져 있다.

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김 소장은 수도권 신규 전제대출 한도 3억원 제한에 대해 “한도를 일괄적으로 3억원으로 제한하면 수도권 평균 전세가격을 감안할 때 실수요자, 특히 청년·신혼부부 주거 안정성을 심각하게 훼손할 수 있다”며 “전세가 월세로 대거 이동해 월세난, 임대로 급등, 주거비 부담 증가로 이어질 위험이 크다”고 지적했다.

DSR은 개인이 연소득에서 갚아야 할 모든 대출 원급과 이자를 합한 금액으로, 대출 상환 능력을 가늠하는 주요 기준이다. 다만 주거 안정을 이유로 대부분 전세대출은 DSR을 적용하지 않고 있다.

김 소장은 전세대출 DSR 40% 적용 가능성을 주목했다. “전세 구입 자체가 어려워질 수 있다”며 “만기 도래 시 즉시 상환하라는 식의 정책이라면 대규모 전세대란, 실거주 불안정 사태가 발생할 것”이라고 밝혔다.

이어 김 소장은 “일률적인 DSR 규제는 대출 없이 집을 살 수 있는 자산가와 대출이 필요한 일반 실수요자간의 기회 격차가 심화된다”며 “시장 왜곡이 발생한다는 것인데, 대출 규제만으로 집값 상승 억제에 한계가 있다는 것은 문재인 정부 때 이미 입증됐다”고 덧붙였다.

오피스텔과 아파텔 물량으로 공급을 늘리겠다는 방안도 회의적이다. 김 소장은 “소형 위주로, 가족 단위 주거 수요를 충족시키기 어렵다”며 “단기 공급 확대는 일시적 가격 안정 효과만 있을 뿐 근본적인 주택시장 안정에는 한계가 있다”고 분석했다.

그 외 집값 상승이 큰 마포, 성동 등에 대한 추가 규제, 풍선효과 방지를 위한 수도권 전체에 대한 전면 규제는 오히려 부작용만 만들 것이라고도 내다봤다.

김 소장은 “근본적인 시장 안정은 공급 확대, 임대차 안정, 세제, 금융 정책 등 종합적으로 접근해야 한다”며 “정책 일관성, 예측 가능성이 필요한데, 반복적 규제와 해제는 시장 혼란만 키울 것”이라고 밝혔다. /raul1649@chosun.com