"맛보기 대책에 이주 스톱?"…한남·개포·노량진 등 대출규제 직격탄

‘이주 코앞’ 한남2구역, 개포주공5·6·7단지 등 타격
추가이주비 받으면 조합원 부담↑…시공사도 “막막” 한숨

[땅집고] 새 정부가 출범 직후 곧장 고강도 대출 규제에 나서면서 서울 등 도심 정비사업이 심각한 타격을 받고 있다. 건설사와 재건축ㆍ재개발 조합원들은 정부에서 최소한 이주비 등에 대한 추가 보완책을 내놓을 것이라고 기대했으나, 이재명 대통령이 지난 3일 사실상 더 강한 추가 규제를 시사하면서 정비업계 전반에 경고등이 켜졌다. 정부가 재건축·재개발 이주비 대출에 예외를 두지 않겠다는 입장을 재확인한 것이다.

국토교통부 등에 따르면 금융위원회가 주재한 지난 4일 가계부채 점검회의에서는 이주비 관련 대책은 빠졌다. 국회 등에서 완화 요구가 있었지만, 예외가 없다는 점을 재확인한 셈이다. 6·27대책에 따르면 이주비 대출은 현재 최대 6억원까지만 가능하고, 2주택자는 아예 대출이 불가능하다. 금융당국은 이주비를 통한 투기 수요 유입 가능성을 우려해 예외를 인정하지 않고 있다.

새 정부의 대출계엄령 이후 이주를 앞둔 조합원들 사이에는 불안감이 커지고 있다. 특히 아직 관리처분인가를 받지 못해 이번 대출 제한에 걸린 서울 강남·용산 등 고가 재건축·재개발 구역의 조합원들이 직격탄을 맞았다. 서울 용산구 한남2구역 재개발, 강남구 개포동 개포주공 5·6·7단지 재건축, 동작구 노량진1구역 재개발 등이다.

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서울시에 따르면 올 1분기 기준, 관리처분인가를 앞둔 전국 정비사업장은 총 53곳으로, 총 4만8339가구에 달한다. 이들은 ‘이주 초읽기’에 들어간 상황이지만, 필요한 이주비를 확보하지 못해 당장 이주 계획부터 차질을 빚을 전망이다.

이주비 대출을 최대 6억원으로 제한하면서 조합원들은 건설사로부터 추가 이주비 대출을 받을 수밖에 없는 상황이 됐다. 그러나 이는 조합원과 건설사 모두에 부담으로 작용한다. 건설사가 제공하는 이주비는 상대적으로 금리가 높고, 사업성이나 담보 여력이 부족한 곳에서는 감정평가액을 넘는 이주비 지원 자체가 어렵다. 결국 조합원 부담은 더욱 커지고, 일부 조합은 실제 이주 시점을 미룰 수밖에 없는 실정이다.

건설업계도 깊은 고민에 빠졌다. 조합원들의 자금 조달이 어려워진만큼 ‘이주비를 어디가 많이 해주느냐’가 수주전의 관건이 되면서다. 이미 건설 공사비 급등으로 중대형 건설사들의 지난해 부채 비율이 평균 200%를 넘은 상황에서 ‘자금력 대결’이 펼쳐질 경우, 건설업계의 재무 건전성은 더욱 악화할 것이라는 우려가 나온다.

한 대형 건설사 관계자는 “부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 시장 경색 이후 건설사 부채가 치솟고 매출원가율이 오르는 상황인데, 여기에 이주비 대책까지 겹치면 사실상 건설사는 문 닫으라는 이야기”라고 말했다. 그나마 일각에서는 “모든 조합원이 거주 중인 사업지는 많지 않기 때문에 건설사 입장에서 추가 이주비 부담은 현장별로 다를 순 있다”는 해석도 나온다.

그럼에도 여전히 정비업계는 향후 정부가 예외 조항이나 보완책 없이 규제를 밀어붙일 경우, 서울 도심 주택 공급이 정체될 수 있다는 점에서 대응 전략 마련이 시급하다고 보고 있다. /pkram@chosun.com