부동산 커뮤니티에서 재건축 시 면적에 따른 투자 기준 화제
“지분가치가 큰 대형 주택형에 투자하라”

[땅집고] “재건축을 위해 철거를 목전에 두면 터무니 없는 가격 구조는 붕괴된다. 자금에 여유가 있다면 지분가치가 높은 대형 아파트에 투자해야 한다.”

최근 국내 최대 부동산 커뮤니티인 ‘부동산스터디’ 카페에서 재건축 시 아파트 면적에 따른 차이를 주목한 글이 주목을 받고 있다. 재건축 사업 추진 시 평소 중형 주택형 대비 관심이 적던 대형 주택형도 함께 가격이 오르는 이유를 감정평가 금액으로 꼽았다. 작성자는 부동산스터디 카페에서 재건축에 대한 글을 다수 작성하는 ‘베란당’이라는 네티즌이다.

작성자의 분석처럼 최근 재건축 사업 추진 초기 단계에 있는 1기 신도시, 특히 경기 성남시 분당신도시의 대형 아파트들이 신고가 거래되고 있다. 대형 주택형을 소유하고 있다면 정비사업 추진 시 권리가액이 커서 추정 분담금 경감할 수 있기 때문이다. 권리가액은 소유한 주택의 감정평가 금액과 사업성을 나타내는 지표인 비례율을 곱한 수치다.

베란당은 “(재건축 전) 대형과 소형 투가가치를 판단하는 기준은 종전자산 감정평가 금액인데, 비례율이나 조합원 분양가 할인율은 거의 동일하게 적용하기 때문에 투자의 척도는 감정평가 금액이 얼마인지에 달렸다”고 밝혔다.

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작성자는 “감정평가 금액이 결정되는 핵심은 지분가치와 주거가치로 구성된다”며 “지분가치는 소유한 주택의 평형에 따라 정비례해서 평가받는데, 주거가치는 먹고 자는 것의 본질적 기능이 동일하기 때문에 배수로 늘어나지 않는다”고 분석했다.

이어 “철거를 목전에 둔 아파트를 보면 터무니 없는 가격 구조는 대부분 붕괴되고, 대부분 지분 평수에 어느 정도 부합하는 비례가격 구조를 보여준다”고 덧붙였다.

작성자는 재건축 아파트를 투자할 때 자금 여력이 있다면 대형 주택형을 우선해야 한다고 추천했다. “자본이 부족한 분은 어쩔 수 없이 소형 타입을 노려 볼 수 밖에 없으나, 여유가 된다면 말이 달라진다”고 밝혔다.

재건축 기대감이 높아진 분당신도시에서도 대형 주택형에 대한 관심이 높아졌다. 조선일보 AI부동산(☞바로가기)에 따르면, 1기 신도시 정비 선도지구로 선정된 ‘시범우성’ 193㎡(이하 전용면적)는 지난 6월 13일 26억9000만원에 신고가 거래됐다. 직전 거래(2024년 11월29일)인 25억원 대비 1억9000만원 올랐다.

역시 선도지구로 선정된 ‘시범현대’ 129㎡도 지난 6월 10일 20억9000만원에 신고가 거래됐다. 지난 4월 19일 19억9000만원보다 1억원 오른 금액이다.

선도지구 양지마을에서도 대형 주택형 신고가 거래가 속출했다. ‘청구2단지’ 173㎡(62평)는 5월 21일 26억5000만원, ‘한양5단지’ 164㎡(60평)는 6월 4일 26억7000만원에 거래됐다. 모두 최고가 기록이다.

정비사업에서 중소형 주택을 소유했을 때 낮은 감정평가 금액으로 인해 거액의 분담금을 내야하는 사례가 나온다. 성남 수정구 수진1구역 재개발 사업의 경우 최근 조합원 분양가가 공개됐는데, 수억원의 분담금을 내야하는 것으로 추산됐다.

수진1구역 59㎡의 조합원 분양가는 7억9896만원, 84㎡는 9억8516만원이다. 한 조합원이 소유한 대지면적 66㎡인 단독주택의 경우 감정평가액 5억원이기 때문에 59㎡ 신축에 입주하기 위해선 3억원에 가까운 분담금을 내야한다. 84㎡를 선택하면 4억8500만원가량이다. /raul1649@chosun.com