이재명 대통령 “4기 신도시 안 한다…기존 유휴부지 활용할 것”
개발 리츠, 확대 도입될 가능성↑
리츠 세제완화 아직 불확실한 것 한계

[땅집고] 정부가 지난달 27일 고강도 대출 규제책을 발표한 이후 조만간 후속 주택 공급대책이 발표될 것이라는 전망이 나온다. 대출규제는 어느 정권에서나 약발이 6개월 정도에 그쳤기 때문에, 집값을 잠재울 추가 공급대책이 시급하단 설명이다. 다만 새로운 택지개발 방식은 배제되고, 기존 신도시 고밀화에 집중할 것이란 전망이 나온다.

이재명 대통령은 3일 취임 한달 기념 기자회견에서 “기존에 계획된 신도시가 아직 많이 남았으나 실제로 공급이 안 되고 있다”며 “집이 부족하니 그린벨트를 훼손해서라도 신도시를 만들어 공급해야 한다는 주장이 있고, 일리가 있지만 지방의 입장에서 보면 목이 마르다고 해서 소금물을 계속 마시는 것이 될 수 있다”고 강조했다. 그러면서 “기존에 있던 건 그대로 하는 대신에 속도를 빨리할 생각”이라며 “신규 택지만이 아니고 기존 택지를 재활용하는 방법도 얼마든지 있다, 고밀개발도 가능하다”고 밝혔다.

■ 대출규제 약발 6개월…새 공급 대책 ‘3기 신도시’에 집중될 듯

업계에서는 정부가 일단 4기 신도시 등 새로운 택지 개발 사업은 하지 않겠다고 선을 그었기 때문에, 기존 정비사업의 규제 완화 및 유휴부지를 활용한 공공주택 공급과 리츠(REITs)를 활용한 택지개발 활성화 등의 대책이 포함될 가능성이 높다고 내다봤다. 기존 택지를 재활용하는 방법에 관해서는 프로젝트리츠(Project REITs) 등 인센티브가 주어지는 개발 방식이 활용될 것이란 관측이다.

그간 3기 신도시 공급과 관련해 정부가 발표한 방안에는3기 신도시 주요 택지를 리츠로 개발하는 방안이 다수 포함됐다. 지난해 정부는 ‘리츠 활성화 방안’에서 기존 리츠와 달리 개발에서 운영까지 담당하고, 초기 단계에선 규제가 완화된 형태의 프로젝트리츠 제도를 신설했다. 올 5월 말 ‘부동산투자회사법’ 개정으로 프로젝트리츠 도입을 공식화했고, 법 시행은 오는 11월 28일이다.

정부는 특히 수도권 3기 신도시 우량 공공택지에 우선 도입해 이를 운영하는 사업자에게 용적률 상향, 공공기여 완화, 현물출자시 법인세와 양도소득세 이연 등의 혜택을 주는 방안도 검토 중이다. 헬스케어리츠, 공공인프라리츠, 테크리츠로 개발한다. 시니어주택, 생활 사회간접자본(SOC), 데이터센터, 태양광·풍력발전시설 등을 리츠로 짓겠다는 계획이다.

정부는 지난달 시장 경색으로 자금 조달에 어려움을 겪는 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 사업장에 토지 매입 비용을 연 5~6%대 저리로 빌려주는 앵커리츠를 도입하기로 했다. 이를 위해 국비 3000억원을 투입하고 1조원 규모 리츠를 조성한다고 발표했다. 자금시장이 경색되고, 공사비 인상, 수요 침체 등으로 전국 부동산 개발사업이 좌초위기를 겪고 있는 가운데, 정부가 공적자금을 지원해 초기 단계에 숨통을 터주면 금융비가 감소해 분양가도 낮출 수 있고 공급이 촉진될 수 있다고 업계는 보고 있다.

아울러 올 하반기에는 공공택지를 사들인 건설·시행사가 적기에 사업을 추진하기 어려운 경우 공공지원 민간임대주택 리츠에 공공택지를 전매하는 것이 가능해진다. 기존에는 한국토지주택공사(LH) 등으로부터 공동주택 건설용지를 공급받은 경우 소유권 이전 등기 전까지는 전매가 불가능했지만 규제가 완화되는 것이다. 공공지원 민간임대주택 사업은 민간이 제안한 부지에 주택도시기금이 공동 출자한 리츠를 설립해 임대주택을 공급, 10년 이상 장기 임대 후 분양하는 방식이다.

■ 세제완화책 여전히 불확실…자금조달 비용 낮출 방안 필요

리츠로 개발사업에 대한 투자를 다각화하고 시행자의 책임 운영을 유도하는 것은 긍정적이지만, 투자가 활성화할 인센티브의 실현 여부가 여전히 불확실하다는 이야기도 나온다.

한국리츠협회는 행정안전부에 리츠의 취득세 면제를 건의했다고 밝혔다. 협회는 “리츠가 부동산을 취득하는 경우에 대한 취득세 감면이 2002년부터 2014년까지 적용됐으나 일몰로 현재 종료됐다”며 “리츠의 취득세 면제는 국민이 받는 배당 여력을 확대해 국민 경제 활성화에 기여하고 부동산 투기 수요 분산, 주택 시장 안정화에 기여한다”고 밝혔다. 협회는 5000만원으로 제한된 리츠의 분리과세 혜택도 투자금 한도를 2억원으로 상향해야 한다고 주장했다.

한국신용평가는 “프로젝트리츠는 개발 단계에선 수익이 발생하지 않아 현금 흐름 확보가 어렵고 신용도가 낮아 자금 조달 비용이 높을 수 있다는 점은 제도 활성화에 걸림돌이 될 것”이라며 “정부의 규제 강화와 함께 대안적 조달모델 확보가 필요하다”고 했다. /rykimhp206@chosun.com