[땅집고] 서울 지하철 7호선 중화역 3번출구로 나와 중랑천 방면으로 120m정도 걸으니, 중화2동주민센터 신축 공사현장 뒤로 최고 35층 새 아파트가 모습을 드러냈다. SK에코플랜트와 롯데건설이 지은 ‘리버센SK뷰롯데캐슬’이다. 8개 동, 전용 59~100㎡로 이뤄진 1055가구 규모다.

상가와 이어진 문주를 통과하니 새하얀 사슴 조형물과 알록달록한 놀이터가 보였다. 1층 대부분을 어린이집, 경로당 등 커뮤니티 공간으로 조성해 저층 가구 사생활 노출을 줄이고자 했다. 동간 간격이 70m 정도로 넓어 세대 간 간섭도 적어 보였다. 단지 한가운데에는 잔디밭과 분수대, 바이오토피아 정원이 차례로 있었다.

RR(로얄동·로얄층)으로 불리는 곳은 107동, 108동 고층이다. 탁 트인 중랑천 조망이 가능하다. 바로 앞에 동대문구와 중랑구를 왕복 4차선 대로 이화교가 있어도 6층 이상은 조망권을 확보하는 것으로 알려져 있다. 로얄동이 아니라도 대부분 남향 고층 가구에서는 남산과 잠실 롯데타워까지 볼 수 있다.

■ 강남 출근 신혼부부 맞춤형 단지

‘리버센SK뷰 롯데캐슬’의 가장 큰 장점은 초역세권 입지다. 지하철 7호선 중화역이 가까워 20여분이면 학동역과 강남구청역에 도착할 정도로 강남 접근성이 뛰어나다. 3·9호선 환승이 가능한 고속터미널역까지도 30분이면 도착한다. 강남권 출근 신혼부부 수요가 높은 편이다. 단지 좌측에 위치한 동부간선도로를 이용하면 서울 남북으로 이동하기도 수월하다.

가장 선호도가 높은 타입은 전용 59㎡로, 전세 보증금 시세가 5억원~6억4000만원이다. 전용 79㎡ 전세 보증금 시세는 5억5000만원부터, 84㎡ 의 경우 6억3000만원부터 나와 있다.

같은 평형을 기준으로, 5년 전 입주한 중랑구 내 신축 아파트 전세가보다 저렴하다. 2020년 입주한 면목동 ‘사가정센트럴아이파크’ 전용 59㎡는 그해 11월 6억8000만원에 세입자를 들였다.

■ 이문휘경 1만 가구 입주장에 전세가 출렁

강남까지 30분 안에 가는 역세권 신축 아파트지만, 전세가가 매우 저렴한 편이다. 중랑천을 기점으로 마주하는 동대문구 이문휘경뉴타운에서 대규모 입주장이 펼쳐져 직격타를 맞았다.

‘리버센SK뷰롯데캐슬’과 올해 11월 입주하는 이문동 대표 단지 4169가구 ‘이문아이파크자이’는 차로 10분 거리에 있다. 단지 간 직선거리는 불과 900m다. ‘이문아이파크자이’ 아래의 1806가구 ‘휘경자이디센시아’도 올해 6월 입주한다.

중화역 나눔 부동산공인중개사사무소의 김종웅 대표는 “이문휘경뉴타운에서 올해 하반기까지 1만 가구가 입주한 여파로 전세 보증금 시세가 낮아진 측면이 있다”면서도 “강남 접근성은 ‘리버센SK뷰롯데캐슬’이 훨씬 좋아서 신혼부부를 중심으로 한 전월세 문의가 꾸준한 편”이라고 했다.

■ 장위보다 매매가 낮은 이유, 답답한 평면·열악한 인프라

국토교통부 실거래가공개시스템에 따르면 올해 4월 ‘리버센SK뷰롯데캐슬’ 전용84㎡ 입주권 매물은 최근 12억원(15층)에 팔렸다. 역대 최고 가격이지만, 서울 동북권 신축 아파트에 비하면 낮은 편이다. 이는 동대문구 이문동 ‘이문아이파크자이’ 전용 84㎡는 15억원(33층)에 매매 계약서를 썼다. 올해 3월 입주한 2940가구 대단지 성북구 장위동 ‘장위자이레디언트’ 30평대는 14억5000만원에 팔렸다.

가격이 저렴한 가장 큰 이유는 아쉬운 인프라로 풀이된다. 중화1구역재개발사업을 통해 들어선 ‘리버센SK뷰롯데캐슬’은 노후 주택가에 둘러싸여 있다. 단지 정문과 후문 등 출입구를 나서면 다세대·다가구 주택 골목으로 이어진다. 단지 반경 500m 이내에 150가구 이상 단지가 딱 1개 있다. 1975년 준공한 190가구 ‘우성아파트’다.

학군도 아쉬운 편이다. 학군이 ‘아킬레스건’이라는 말이 나올 정도다. 배정학교인 신묵초까지 도보로 약 8분이 걸리는데, 노후주택가를 지나야 한다. 인근 중학교의 경우 특목고진학률이나 학업 성취도가 서울시 평균보다 낮은 편이다. 조선일보AI부동산에 따르면 단지로부터 반경 1㎞ 이내에는 80여 개 학원이 있으나, 청소년 유해시설(유흥주점, 모텔 등)이 11개 있다. /westseoul@chosun.com