26년차 낡은 아파트…학원가 가까워 실수요 꾸준
경락대출 80% 활용…자기자본 수익률 100% 넘어

[땅집고] 전북 전주시 덕진구에 위치한 전용면적 15평 소형 아파트를 자기자본 2000여만원만 들여 경매로 낙찰받았다가 8개월만에 매각해 100% 넘는 수익률을 기록한 사례가 나왔다.

땅집고옥션(☞바로가기)에 따르면, 해당 물건은 전주시 덕진구 인후동1가 B아파트 3층으로, 전용면적 49㎡(약 15평)다. 최초 감정가는 1억원이었는데, 감정평가를 진행한 2023년 12월 당시 해당 단지 같은 주택형 시세와 비슷했다.

작년 4월 첫 입찰에서 유찰된 후 같은 해 5월 2회차 최저입찰가격이 7000만원까지 떨어지자, 10명이 입찰에 뛰어들었고, 7951만원을 써낸 A씨가 낙찰받는 데 성공했다. 입찰경쟁이 붙어 최저가보다 높게 낙찰받았으나, 최초 감정가와 비교하면 20%쯤 낮았다.

낙찰일 기준으로 임차인이 없어서 명도비가 들지는 않았다. 간단한 내부 수리비용과 취득세·법무사 수수료 등을 포함해 약 487만원의 추가 비용이 발생했다.

A씨는 이 아파트를 낙찰받은 지 8개월 만인 올 1월 1억1200만원에 매각했다. 단순 매각차익은 3249만원이다. 세금과 중개수수료 등을 제외한 순수익은 약 2178만원이었다. 경락자금대출을 80%까지 받았기 때문에 자기자본은 약 2077만원만 들었다. ROE(자기자본 대비 수익률)이 100%를 넘은 셈이다.

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해당 물건은 1999년 준공한 26년차 아파트로 약 1000가구 규모다. 단지 규모가 제법 크고 바로 옆에 기린초등학교가 있다. 중학교와 고등학교도 멀지 않다. 덕진구에서 규모가 가장 큰 아중리 학원가가 형성돼 있어 노후 주택이 많은 곳이지만, 학령기 자녀를 둔 가구의 실거주 수요가 탄탄하다.

이번 사례에서 눈여겨볼 대목은 레버리지를 최대한 활용해 자기자본 투입을 최소화하고 낙찰·보유·매각까지 신속하게 진행해 단기간에 수익률을 극대화한 점이다.

김기현 땅집고옥션 연구소장은 “보수적인 지방 구축 아파트 시장에서도, 실입주 수요와 거래가 꾸준한 지역을 선별하고 낙찰 타이밍을 정확히 잡으면 충분히 수익을 얻을 수 있다”며 “땅집고옥션의 AI 기반 퀀트 분석을 통해 낙찰가 적정성, 리스크, 대출 효율성 등을 예측하면 성공 확률을 높일 수 있다”고 했다.

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