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[단독] '같은 타워팰리스도 아파트 6억, 오피스텔 15억 대출 가능'…6·27대책 최대 수혜자 '아파텔'

입력 : 2025.07.01 11:04 | 수정 : 2025.07.02 10:20

[땅집고] 정부가 지난 28일부터 6억원 이상 주택담보대출을 금지하는 초고강도 대출 규제를 시행하면서 비(非) 아파트인 오피스텔과 빌라 시장를 중심으로 이른바 ‘풍선효과’가 발생할 것이라는 전망이 나온다. 대형 주거용 오피스텔의 경우 아파트와 큰 차이가 없지만 대출규제를 적용받지 않기 때문이다. 서울 강남과 목동 등 아파트 대출액이 대폭 줄어든 지역에서 비 아파트가 반사이익을 볼 것으로 보인다.
[땅집고] 서울 강남구 도곡동 '타워팰리스' 아파트와 오피스텔이 섞여 있다. /땅집고DB

■타워팰리스라도 아파트는 6억, 오피스텔은 15억 대출 가능

지난 27일 부동산 시장에는 역대급 대출 규제가 등장했다. 이른바 ‘6·27 대책(수도권 가계부채 관리 강화 방안)’이다. 핵심은 수도권 주담대 한도를 6억원으로 줄이는 것이다. 서울 고가주택 구입에 과도하게 은행 대출이 사용되는 것을 막기 위한 조치다. 정부는 올해 하반기부터 전 금융권의 가계대출 총량목표를 당초 계획의 50% 수준으로 감축하기로 했다. 발표 다음 날인 28일부터 즉각 시행했다.

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이런 가운데 규제에서 비껴난 집들이 있다. 바로 주거용 오피스텔이다. 6·27대책은 대상을 주택담보대출로 제한했다. 오피스텔을 매수할 때 받는 오피스텔담보대출·부동산담보대출 등의 경우 이번 6·27대책과 무관하다. 6억원 상한선을 적용받지 않는다.

시장에서는 30억원을 보유한 사람이 강남 대단지를 못 사더라도, 인근 주거용 오피스텔을 매수할 수 있는 상황이 벌어지게 됐다.

[땅집고] 6·27 대책에 따른 아파트, 오피스텔 대출 금액 시뮬레이션. /정리=김서경 기자

최근 실거래가를 기준으로, 강남구 도곡동 대표 단지 중 하나인 ‘타워팰리스’ 아파트 전용 124㎡를 34억9000만원(25층)에 매수하려면 최소 28억9000만원이 있어야 한다. 반면 타워팰리스 3차 오피스텔 전용 128㎡ (5층)의 경우 매매가 29억2000만원 중 현금 14억6000만원만 쥐고있어도 매수가 가능하다. 타워팰리스 1~3차는 오피스텔과 아파트가 섞여 있다. 강남구는 규제지역이어서 오피스텔도 LTV(주택담보인정비율) 50%를 적용받는다.

타지역의 경우 이번 규제로 LTV 한도가 80%에서 70%으로 줄었으나, 대출금액 차이가 더욱 크다. 양천구 목동 하이페리온1차 아파트 전용 138㎡(11층)을 매수하려면 29억3000만원 중 현금 23억3000만원을 보유하고 있어야 한다. 같이 위치한 하이페리온 1차 오피스텔 전용 137㎡(41층)을 27억5000만원에 매수할 때 필요 현금은 최소 8억2500만원이다. 최대 19억2500만원을 대출금으로 충당할 수 있다. 하이페리온 1, 2차 역시 아파트와 오피스텔이 섞여 있다.

[땅집고] 서울 양천구 목동 '하이페리온1'차 전경. /네이버지도 로드뷰

■ 역세권 신축·대형 오피스텔, 틈새시장 떠오를까

업계에서는 6억원 대출 규제로 아파트 가격이 눌리면 장기적으로 매수 수요가 오피스텔과 다가구·다세대, 연립주택 시장으로 옮겨간다는 전망이 나온다. 생활 인프라를 갖춘 곳에 위치한 대형 오피스텔이 아파트 매수 수요를 흡수하면서 오피스텔 시장이 살아나고, 문재인 정부 당시 등장한 용어인 ‘아파텔(아파트 같은 오피스텔)’이 서서히 반등한다는 분석이다.

권대중 서강대 일반대학원 부동산학과 교수는 “대개 오피스텔은 저층을 상가로 조성해 생활 편의성이 높은 편이지만, 주택이 아니라는 이유로 가격 상승이 미미했다”며 “고급 오피스텔의 경우 주거시실로 쓰이지만, 이번 6억원 상한 대출 규제에서 비껴나 수요가 발생할 수 있다”고 말했다.

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수도권 대표 ‘아파텔’로 불리는 경기 하남 망월동 ‘힐스테이트미사그랑파사쥬’, 고양 덕양구 동산동 ‘이편한세상시티’ 등의 경우 아파트와 유사한 인프라를 보유하고 있음에도, 수년째 가격을 회복하지 못한 실정이다.

오피스텔 관련 지표는 새 정부가 구체적인 부동산 정책을 내기 전부터 꿈틀대고 있다. KB부동산 통계에 따르면 지난달 서울 오피스텔 평균 매매가격은 2억9943만원으로, 올해 1월(2억9827만원) 이후 4개월 연속 상승했다. 거래량 또한 990건(이날 기준)으로 올 1월(807건)과 비교하면 22.7% 증가했다.

다만, 오피스텔 역시 스트레스DSR 적용을 피하지 못했다. 정부의 3단계 스트레스 DSR 시행에 따라 스트레스 금리 100%를 적용받아 1.5%p 금리가 가산된다. 통상 비주택 담보대출은 아파트 등을 구입할 때 받는 주택담보대출보다 금리가 높은 편이다. /westseoul@chosun.com



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