[월급쟁이 강남 내집 마련하기-기필코강남(조동식)]② “보증급 1800만원에서 강남 아파트 입성, 소외된 부동산부터 시작”

[땅집고] “서울 변두리 탈출을 위해 부동산 투자를 시작했습니다. 소외된 부동산을 찾아 투자하고 자산을 증가하는 단계를 거치면 종잣돈은 수십배가 돼있을 것입니다.”

기필코강남(조동식) 작가는 보증금 1800만원짜리 월셋집에서 신혼생활을 시작한 월급쟁이 직장인은 10여년 만에 강남 아파트 주인이 됐다. 수차례 투자 끝에 60억원대 자산가가 되기까지의 강남 입성기를 담은 ‘월급쟁이 강남 내집 마련하기’를 최근 출간했다.

조동식 작가는 총 5차례 걸쳐 부동산 투자를 이어오고 있다. 서울 변두리 월셋집을 벗어나겠다는 간절함으로 시작한 부동산 투자의 결실로 현재 잠실 한강변 대장아파트로 평가받는 송파구 잠실동 ‘엘스’에 거주 중이다.

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조 작가는 땅집고와 인터뷰에서 “하루 빨리 서울 변두리 월셋집을 탈출하고 싶었기 때문에 부동산 투자를 시작했다”며 “소외된 부동산을 찾아 투자하는 것을 2~3번 반복하다보면 종잣돈이 수십배가 될 것”이라고 강조했다.

다음은 조 작가와 일문일답.

-첫번째 투자 경험은 아파트가 아닌 빌라였는데, 이유가 무엇이었나.

“첫번째 투자는 서울 지하철 7호선 상도역 인근에 위치한 다세대 건물이었다. 30대 초반 나이에도 부동산 투자를 시작하게 된 이유는 하루 빨리 서울 변두리 월셋집을 탈출하고 싶었기 때문이다. 출퇴근에만 3시간 이상이 걸렸고, 주변 환경도 좋지 않았다. 주식이나 코인보다는 부동산 투자에 관심을 가질 수밖에 없었다. ‘지성이면 감천이다’라는 말처럼 끊임없이 방법을 찾다가 일반적인 은행권 주택담보대출 외에 임차인의 보증금까지 활용할 수 있는 다세대 건물 투자를 알게 됐다. 수차례 임장을 통해 해당 건물 찾았고, 13억8000만원에 매수했다. 은행 주택담보대출 6억2000만원, 총 10개 호실 보증금 5억8000만원, 개인 신용대출 6000만원, 실투자금 1억2000만원으로 매수할 수 있었다.”

-빌라 투자로 꾸준한 월세수익이 생겨서 자칫 안주할 수 있었는데, 계속해서 투자를 이어간 이유가 있나.

“사실 당시에는 첫 투자로 발생한 월세 수입과 부부의 월급을 바탕으로 두번째 건물을 매수하는 게 목표였다. 첫 투자로 빌라 건물을 산 이후, 매월 계좌에 들어오는 월세 덕분에 통장만 바라보고 있어도 행복했고, 종잣돈 모으는 속도도 훨씬 빨라졌다. 이런 방식으로 딱 10년만 고생하면 월세 수익만으로 충분히 먹고살 수 있겠다는 생각이 들었다.
그러나 아내의 생각은 달랐다. 아내는 실거주 만족도가 훨씬 높은 아파트에 투자하길 원했고, 서울 중심부 아파트를 매수하고 거주지를 옮기는 것으로 계획을 선회했다.”

-투자에 항상 성공만 있었던 것은 아니었다. 서대문구 아파트 매입 후 단기간에 매도한 뒤 잠실엘스를 매수했는데, 그 과정에서 어떤 교훈이 있었나.

“서대문구 냉천동 돈의문 센트레빌 아파트를 매입할 때 근시안적인 선택을 했었다. 아파트는 가장 대표적인 시세차익형 부동산이라 반드시 미래가치를 중요한 요소로 고려해야 했다. 적당하다고 생각하는, 즉 크게 무리하지 않아도 되는 수준의 가격을 맞춰서 투자 대상을 선택했다.
돈의문센트레빌이 지하철 5호선 역세권에 위치하고, 국민평형(전용 84㎡) 중 로얄동 고층 매물이었지만, 가격 흐름은 정체돼 있었다. 그러나 당시 강남3구 등 핵심지 아파트 가격은 급격히 오르고 있었다. 시세차익을 주목적으로 하는 아파트 투자는 핵심지일수록 상승 흐름이 빠르게 반영되고 상승폭도 훨씬 크다는 교훈을 얻게 됐다.
무리하지 않는 수준에서 선택하는 가격대의 아파트는 결국 비슷한 소득 수준의 사람들이 관심을 가지는 아파트다. 반면 압구정이나 반포 아파트의 경우 훨씬 많은 소득을 벌어들이는 사람들이 관심을 가지는 아파트다. 그들의 소득 증가에 따라 가격이 폭발적으로 증가할 수 있는 투자처라는 의미다.”

-독자들이 가장 궁금해하는 강남 아파트 입성 전략을 설명해달라.

“소외된 부동산을 찾아 투자하는 방법이 있다. 지하철 1호선과 7호선이 환승역인 온수역 인근의 ‘e편한세상온수역’은 동신아파트를 재건축한 단지다. 84㎡ 시세가 9억원대인데, 2017년에는 1억원대 후반에 거래됐었다. 1억원 이상 추가분담금을 납입했지만, 이주비 대출 등을 활용했다면 1억원 미만의 실투자금으로 구매 가능했다. 실투자금 대비 약 8배 정도의 차익이 발생했다.
이런 투자를 2, 3번 반복하면 최초 1억원대에 불과했던 종잣돈은 어느새 20억원에 가까운 수준으로 커질 수 있다. 나보다 훨씬 많은 소득을 벌어들이는 사람들이 앞으로 더 많은 돈을 얹어서라도 사고 싶은 아파트, 강남 아파트에 반드시 입성하겠다는 의지를 다지길 바란다.” /raul1649@chosun.com