[땅집고] 정부가 이달 27일 발표한 주택담보대출 규제 강화 방안에 따라, 앞으로 분양 아파트의 잔금대출 한도도 6억원으로 제한된다. 이에 따라 고가 아파트 분양을 노리는 실수요자들 사이에선 “현금 부자만 청약할 수 있는 시장이 됐다”는 말까지 나오고 있다. 전문가들은 수도권 아파트 청약시장이 ‘자금 동원 능력’ 중심으로 재편될 것이라고 전망한다.

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이번 규제는 서울 등 수도권에서 신규 주택을 구입할 때 받을 수 있는 주택담보대출 한도를 최대 6억원으로 제한하는 내용이 핵심이다. 문제는 이 규제가 신규 분양 아파트의 ‘잔금대출’에도 동일하게 적용된다는 점이다. 중도금 대출은 예외지만, 입주 시점에 실행하는 잔금대출은 최대 6억원까지만 가능하다. 잔금대출 한도가 제한되면서 자금이 부족한 수분양자들은 청약 당첨이 되더라도 수억원의 ‘현금 구멍’을 메워야 하는 처지에 놓였다.

국민평형(전용면적 84㎡)을 기준으로 최근 서울에서 분양된 아파트들은 분양가가 적게는 15억원에서 시작해 20억원대를 넘는 경우도 흔하다. 예컨대 강남권 주요 단지에서는 분양가 상한제를 적용해도 20억원을 훌쩍 넘는다. 최근 성동구 일부 단지에서도 전용 84㎡ 아파트가 24억원을 넘기기도 했다. 하지만 이들 단지에서도 잔금대출은 최대 6억원까지만 가능해지면서, 잔금 수억원을 현금으로 조달하지 못하면 아예 청약 자체가 어려운 상황이 됐다. 전문가들은 “사실상 분양시장조차 ‘현금 부자만의 리그’로 바뀌는 분위기”라고 진단했다.

성동구 성수동 장미아파트를 재건축한 ‘오티에르 포레’와 영등포구 영등포동 ‘리버센트 푸르지오 위브’는 대책 시행일 전 입주자모집공고가 나오면서 대출 한도 규제를 피하게 됐다. 다만 이 단지의 분양권을 전매한 경우에는 대출 한도가 축소된다.

전문가들은 청약시장이 ‘묻지마 청약’ 시대에서 ‘자금 실탄 확인 후 진입’하는 구조로 변화할 것이라고 내다본다. 계약금만 가지고 청약에 신청하는 비율이 현저히 줄어들 것으로 예상된다. 한 건설사 관계자는 “앞으로는 잔금 수억원을 자력으로 조달할 수 있는 사람들만 청약이 가능하다는 뜻”이라며 “청약 문턱이 사실상 '현금 부자 전용'으로 바뀌게 되는 셈”이라고 지적했다.

정부가 실수요자 보호를 앞세웠지만, 청약 진입 조건이 더 까다로워지면서 무주택 중산층 실수요자들은 상대적으로 청약 기회에서 멀어질 수 있다는 우려도 나온다. 분양가가 크게 오르고 있는 상황에서 서울 강남권 등 수요자가 선호하는 입지에선 현금 여력이 있는 수요자를 중심으로 시장 충격이 덜하겠지만, 그 외 지역에선 수요가 줄어들 수 있다.

후분양 단지가 늘고 있다는 점도 예의주시할 필요가 있다. 후분양 단지의 경우 단기간에 분양대금을 마련해야 하기 때문에 대출 규제에 더 큰 영향을 받게 된다. 김은선 직방 빅데이터랩장은 “잔금 조달 문제로 고분양가 지역은 진입장벽이 높아질 것”이라며 “같은 단지에서도 가격이 상대적으로 낮은 소형 주택형이나 비선호 주택형에서 청약 경쟁률이 높아질 수 있다”고 했다. /hongg@chosun.com