[이재명 정부의 1호 주택 대책, 6.27 조치] (2)집값 대폭등 초래한 문재인 정부 대출규제, 이 정부도 전철 밟나?

[땅집고] 이재명 정부는 6.27조치를 통해 수도권에서 6억원 초과 주택담보 대출을 금지했다. 정부는 대출 규제로 집값이 잡힐 것이라고 자신하는 듯하다.
그러나 극단적인 대출-세금 폭탄 규제는 풍선효과를 초래, 오히려 집값을 폭등시킨다는 것을 문재인 정부가 증명했다. 공급부족, 금리하락 속에서 정부의 초강력 부동산 대책은 국민들에게 오히려 "집값이 오를 수 밖에 없다"는 신호를 주는 역할을 했다는 것이 문재인 정부의 교훈이다.

문재인 정부는 2019년 12월 강남 집값 잡겠다고 투기지역과 투기과열지구 15억원 초과 아파트에 대해 아예 주택담보대출을 금지했다. 강남 등 고가 아파트에 대한 수요자체를 차단하겠다는 극단적인 대출규제였다.

문재인 정부의 ‘12.16’ 부동산 대책‘이다. 대책을 발표할 때만 해도 전문가들은 "이런 강력한 대책은 효과가 있을 수 밖에 없다"고 했다. 그러나 결과는 정반대였다. 고가 주택 대출 금지 조치는 오히려 강남 집값뿐만 아니라 경기도-인천의 서민 아파트 가격 폭등의 방아쇠를 당겼다.

한국부동산원의 서울아파트 실거래가 통계에 따르면 2019년 11월 1.87%의 상승률이 12월에 1.72%로 미미하게 상승률이 줄어드는 듯했다. 거래도크게 줄었다. 정부에서는 "역시 규제가 최고야"라는 환호성이 터졌다.

하지만 그 환호는 눈 깜짝할 정도의 짧은 순간이었다. 2020년 서울 아파트 가격은 22.9%의 대폭등을 기록했다. 실거래가 통계 작성 이후 사상 최대치의 상승률을 기록한 것이다. 문재인 정부 집값 폭등 대참사는 초강력 대출 규제가 증폭시켰다는 평가도 나온다.

강남 고가 주택을 겨냥한 대출 규제는 인천과 경기도의 중저가 아파트 가격까지 폭등시키는 풍선효과를 초래했다. 수도권 아파트 가격 상승률은 2019년 11월 0.9%에서 12월 1.24%로 상승률이 높아졌다. 강남권 고가 아파트에 대한 대출을 규제하자 경기도, 인천의 중저가 아파트에 대한 투자수요가 폭증하는 등 이른바 풍선 효과가 본격화한 것이다. 수도권 아파트 실거래가격은 2020년 21.92%, 2021년 24.24% 오르는 등 집값 대폭등 현상이 발생했다.

문재인 정부는 28번의 세금- 대출 규제를 가했지만, 집값을 잡는데 실패한 정부로 기억되고 있다. 집값은 금리, 주택공급, 소득, 경기, 세금 등 다양한 요인에 의해 결정된다. 주택가격이 정부의 규제로 통제 가능하지 않다는 것을 문재인-노무현 정부가 수 없이 증명했다. 그런데도 이재명 정부는 출범하자 마자 '주택시장 규제 만능주의'라는 노무현- 문재인 정부의 실패한 모델을 너무나도 충실하게 답습하고 있다. 실패의 역사에서 교훈얻지 못하면 미래는 없다. /hbcha@chosun.com