[이재명 정부의 1호 주택 대책, 6.27 조치](1)주택시장에 돌연 선포된 대출 규제 계엄령

[땅집고] “대출이 왜 6억원은 되고 7억원은 안되지?””오늘까지 가능하던 대출이 왜 내일은 금지되나요”

이재명 정부의 1호 주택대책인 ‘6.27 조치’는 시장의 예상을 뛰어넘는 초강경 대출 규제였다. 강남 등 서울 집값이 치솟자 수도권에서 6억원 초과 주택담보대출을 막아 주택 거래를 막겠다는 것이다. 전세계적으로 유례가 없는 비상식적이고 초법적인 대출 규제이다. 전쟁이 난 것도, 천재지변에 발생한 것도 아닌데, 유신시대 긴급조치에 버금가는 초강경 조치를 예고도 없이 날린 것이다.

보통 대출규제는 LTV(주택담보대출비율), DTI(소득 대비 주택담보대출 원리금의 비율), DSR(소득 대비 모든 대출 원리금) 등을 활용한다. 시장경제에서 자신의 능력에 맞는 대출은 시민의 권리이다. 그래서 금융당국이 이를 제한할 때는 상환능력에 문제가 있어 제한할 수 밖에 없다는 것을 설득해야 한다. DTI,DSR 등 복잡한 용어가 동원되는 이유이다. 공산당 일당 독재를 하는 중국도 주택담보 대출을 규제할 때는 DTI,DSR 등으로 규제한다. 액수로 규제하지는 않는다.

■ 비전문가가 기획한 난폭한 대출규제

그런데 이재명 정부는 시장경제가 만든 이런 정교한 금융 규제 수단을 내팽겨치고 6억원 초과 주택담보대출과 전세 갭투자에 대한 금지령을 발동한 것이다.

이 때문에 공산당 독재를 하는 중국에서도 볼 수 없는 난폭한 대출 규제라는 비판이 나온다. 한 전문가는 "금융 관료들이 정책을 입안했다면 DTI 강화 등 전통적인 대출규제 수단을 동원했을 것"이라며 "금융규제의 절차 방법 등을 모르는 부동산 유튜버나 정치인 등 비전문가가 제안한 내용을 금융위가 정책화한 것 같다"고 말했다. 또다른 전문가는 "특정 금액을 기준으로 대출을 금지하는 사례는 듣고 보도 못했다"면서 "시장 경제를 하는 나라에서는 상상도 할 수 없는 막가파식 규제"라고 비판했다.

윤석열 전 대통령이 선포한 비상 계엄령은 국회의 해제 요구로 철회됐지만, 이재명 정부의 6억원 초과 주택시장 대출 금지령은 정부가 해제여부를 스스로 결정한다.

이번 조치는 위헌성 시비가 뒤따를 수 밖에 없다. 문재인 정부는 2019년 주택시장 안정화를 명분으로 투기지역과 투기과열지구내 15억원 초과 아파트에 대해 주택담보대출을 금지한 ‘12.16’ 부동산 대책‘을 도입한 바 있다. 15억원 초과 아파트 대출 금지에도 2020년 집값 대폭등 현상이 발생, 문재인 정부의 신뢰성을 붕괴시키는데 결정적 기여를 했다.

■위헌 시비 피하기 위해 '가계부채 관리'로 포장

당시에 헌법 소원이 제기됐고 헌재는 재판관 5대4 의견으로 간신히 위헌을 피했다. 당시 문형배 재판관은 정부 조치 목적의 정당성은 인정되나 수단의 적합성과 침해의 최소성은 인정되지 않는다고 판단했다.

이선애·이은애·이종석 재판관은 대책의 법적 근거가 미비했다는 점을 문제 삼았다. 이들 재판관은 "금융위가 이 사건 조치의 법적 근거로 든 은행업감독규정에는 투기지역·투기과열지구 내 초고가 아파트에 대한 주택담보대출 금지에 관한 내용이나 초고가 아파트를 정의하는 규정조차 없었다"고 지적했다.

정부도 이번 대책의 위헌시비를 예상한 듯하다. 마치 주택시장 안정 대책이 아닌 것처럼 교묘하게 포장했다. 6.27조치는 금융위원회 주도로 발표됐으며 발표 자료의 이름은 ‘수도권 중심의 가계 부채 관리 강화 방안’이다.

가계 부채가 급격히 늘어나 대출 건전성이 우려되기 때문에 가계부채를 줄이기 위한 방안이라는 의미이다. 그동안 가계대출의 폭증을 방관하던 금융위원회가 DSR규제 강화를 코 앞에 두고 갑자기 왜 이런 비상 조치를 취한 것일까. 행정 절차를 무시할 수 밖에 없는 속사정이 있는 것 아니냐는 관측도 나온다. 한 전문가는 “노무현 문재인 정부에서도 이런 식의 초강경 대출규제를 했다면 집값을 잡았을 것”이라며 “당시의 관료들이 바보라서 그런 규제를 도입하지 않은 것이 아니라 부작용이 많고 위헌 가능성이 높았기 때문”이라고 말했다.

강유정 대통령실 대변인은 대책 발표와 관련, “제가 알기로는 금융위에서 나온 대책으로 알고 있는데, 대통령실 대책이 아니다”라고 말한 이유도 위헌시비 논란을 고려한 것으로 보인다. /hbcha@chosun.com