[땅집고] “아파트 한 채를 사면 한 채를 덤으로 줍니다.”

중국에선 집이 안 팔리자, 계약금 0원, 관리비 면제를 넘어서 ‘1+1 행사’까지 등장했습니다. 그런데 국내에서도 이런 비슷한 상황이 펼쳐지고 있습니다. 이제 집을 얹어줘야 팔리는 시대가 온 걸까요? 국토교통부가 발표한 ‘3월 주택통계’에 따르면 전국의 준공 후 미분양 아파트는 총 2만5117가구로 집계됐습니다. 2023년 8월부터 20개월 증가세를 보이고 있는데요. 특히 지방의 장기 미분양 아파트가 늘면서 준공 후 미분양 물량은 2013년 8월 이후 11년 7개월 만에 최대치를 기록했습니다.

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실제로 전체 준공 후 미분양 물량 중 약 81.8%에 해당하는 2만543가구가 지방에 집중돼 있습니다. 충남 아산과 전북 군산에서는 신규 아파트의 절반 이상이 미분양 상태로 남아 있으며, 원주 혁신도시나 인천 검단신도시에서도 계약을 포기하거나 급매물이 늘고 있습니다.

올해 1분기 기준 착공 물량은 3만4021가구로 전년 동기 대비 25.0% 감소했고 준공 물량은 10만4032가구로 전년 동기 대비 16.9% 감소했습니다. 그럼에도 불구하고 미분양은 오히려 증가하고 있는겁니다. 공급이 줄었음에도 미분양이 쌓이고 있다는 것은 수요의 구조가 이미 바뀌었다는 뜻입니다. 공급 과잉 문제는 지방의 구조적 한계와 맞물려 더욱 심각해지고 있습니다.

한국고용정보원이 2024년 발표한 지방소멸위험지수에 따르면, 전국 228개 시군구 중 125곳이 소멸 고위험 지역으로 분류되었습니다. 부산광역시는 광역시 중 처음으로 소멸 위험 단계에 진입했습니다. 특히 65세 이상 인구 비율이 23.0%에 달해 초고령사회로 접어든 것으로 나타났습니다. 인구가 감소하고 청년층은 수도권으로 빠져나가며 지역 기반 산업도 쇠퇴하고 있습니다. 이러한 변화는 주택 수요를 결정적으로 약화시키고 있습니다. 실제로 전북 군산은 2018년 5월 한국GM 공장이 철수하자 인구가 급감했고 아파트 거래량도 감소했습니다. 경북 구미는 IT와 전자 부문 고용 감소와 함께 실거래량이 줄었는데요. 경남 창원에서는 주요 기업들의 구조조정 이후 대규모 분양 단지에서 미계약률이 높게 나타났습니다.

일부 지역에선 건설사들이 파격적인 조건을 내세워 분양을 시도하고 있습니다. 계약금 0원, 중도금 무이자, 관리비 2년 면제, 전세입주 후 분양 전환 등 각종 프로모션이 진행 중입니다. 하지만 시장 반응은 냉담한데요.

지방 중소도시에서는 청약 미달이 일상화되고 일부 단지는 1순위 접수 자체가 마감되지 않는 사례가 반복되고 있습니다. 더 파격적인 혜택을 선보이면 수요가 늘어날까요? 이미 중국에서 비슷한 시도가 있었습니다. 2023년 12월, 중국 선전시 푸톈구의 한 아파트 단지에서는 약 19억원에 아파트를 분양하면 약 4억원 상당의 오피스텔 한 채를 무상 제공하는 '1+1 부동산'을 선보였습니다. 단순한 할인 마케팅이 아닌 두 채를 한 채 가격에 묶어 파는 극단적 방식이었는데요. 하지만 상황은 달라지지 않았습니다. 단순히 분양가를 낮추는 것으로는 수요를 되살릴 수 없을 정도로 부동산 시장이 얼어붙은 겁니다. 그 배경에는 산업 기반의 붕괴가 있었는데요. 2010년대 후반부터 삼성디스플레이, LG디스플레이, 롯데마트 같은 한국 기업들이 중국에서 줄줄이 철수했고 애플, 파나소닉, 마이크로소프트 등 글로벌 기업들도 생산기지를 동남아로 옮기기 시작했습니다.

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고용이 줄자 소비도 급감했고 도시 기능도 약화됐습니다. 2024년 6월 기준 중국의 미분양 아파트는 약 6000만가구에 달하는 것으로 추정됩니다. 한국 전체 인구보다 많은 규모인데요. 같은 해 7월에는 중국 내 미분양 주택 면적이 약 7억3900만㎡에 이르는 것으로 분석됐습니다. 평균 면적 90㎡ 기준으로 환산하면 약 820만 가구에 해당합니다. 국내에서도 이와 같은 조짐이 나타나고 있다는 점에서 단순한 공급 확대나 일시적 부양책만으로는 시장 회복에 한계가 있다는 사실이 드러나고 있습니다.

지금 필요한 것은 단순한 분양률 제고가 아닌 도시의 구조 자체를 다시 설계하는 일입니다. 일자리, 교통, 교육, 문화 인프라가 함께 있어야 사람들이 돌아오고 수요도 회복됩니다. 그렇지 않으면 머지않아 중국의 사례처럼 국내에서도 '한 채 사면 한 채 더'라는 말이 현실이 될지도 모릅니다. /im-gj@chosun.com