입력 : 2025.06.26 14:19
[땅집고] 서울시가 그동안 정비사업에서 핵심 규제로 꼽혔던 3가지를 철폐하는 '2030 도시·주거환경정비 기본계획'을 내놨다.
서울시는 26일 이 계획을 변경 고시하고 즉시 시행한다고 밝혔다. 계획에 담긴 정비사업 규제철폐안 3종은 ▲ 높이규제지역 공공기여 완화 ▲ 정비사업 입체공원 조성 시 용적률 완화 ▲ 사업성 낮은 역세권 준주거 종상향 기준 구체화다.


일반지역은 용도지역 1단계 상향 시 일률적으로 종상향 면적의 10%만큼 공공기여를 하도록 되어있다. 하지만 앞으로 높이규제로 인해 개발가능 밀도가 제한되는 지역은 추가 확보된 용적률만큼만 공공기여를 하면 된다. 더불어 사업성 확보를 위해 필요하다고 인정되는 경우 위원회 심의에 따라 이보다 더 완화된 공공기여율을 적용할 수도 있다.
이어 입체공원 제도란 공원 조성 의무면적을 대지면적으로 인정받아 건립 세대 수를 늘려 사업성을 높일 수 있는 제도를 말한다. 이른바 ‘오세훈표 개발사업’으로 불리는 신속통합기획 등을 통해 타당성이 검토된 곳 중, 창의적인 공원설계와 충분한 공공성을 갖춘 재개발·재건축 사업지에 적용할 예정이다. 이런 입체공원 조성·제공에 따른 용적률 완화는 단순히 공원 면적에 따르지 않고 공원의 품질이나 해당 구역의 지가 등 사업 여건을 종합적으로 고려해서 정한다.
서울시는 역세권 정비사업 준주거 종상향 방안도 본격 활성화하기로 했다. 역세권 중에서도 정비구역 평균 공시지가가 서울시 전체 재개발·재건축 평균 이하인 정비사업에 우선으로 적용한다. 종상향 적용 범위는 원칙적으로 지하철역 경계로부터 250m 이내 구간이다. 하지만 앞으로는 정비구역별 여건 차이를 고려해 위원회 심의 등을 거쳐 최대 350m까지 확대 적용할하기로 했다. 해당 지역이 도심 내 복합용도 수용이 가능한지, 개발을 통해 기반시설을 충분히 확보할 수 있는지 등을 종합적으로 검토해 종상향 여부를 결정한다.
이번 계획을 발표하면서 서울시는 효과적인 정비사업 활성화를 위해 '선(先)심의제'도 추가하기로 했다. 재개발사업 선심의제란 정비계획안 수립을 마치면 주민 동의 절차와 도시계획위원회 심의를 병행할 수 있도록 하는 것이다. 기존에는 주민동의율 50%를 먼저 확보한 뒤 구청장이 서울시에 정비계획을 입안해야 도시계획위원회 심의가 이뤄졌다. 이 때문에 동의율 확보에 수개월 이상 시간이 지연된다는 지적이 쏟아졌다. 이번 제도 개선으로 앞으로 정비구역 지정 절차가 최대 6개월가량 단축될 전망이다.
선심의제 적용 대상지는 현재 심의 절차 이전 단계에 있는 신속통합기획 재개발 후보지 약 50개소는 물론 향후 신규로 선정되는 모든 후보지다. 단 주민 간 찬반 갈등이 있는 경우라면 기존처럼 구청장이 입안에 앞서 주민 동의율을 확인하고, 반대 동의율이 20% 이상(공공재개발 25%)일 때는 입안 재검토 절차를 선행해야 한다.
이번에 변경된 기본계획 세부 내용은 서울시보, 서울시 누리집, 정비사업 정보몽땅 누리집에서 확인할 수 있다. 최진석 서울시 주택실장은 "이번 규제혁신은 정비사업의 동력 확보와 지역 균형발전을 위한 전환점이 될 것"이라며 "자치구 실무자 교육과 주민 대상 홍보를 통해 3종 방안이 신속히 적용되고, 더 많은 정비구역 현장에서 효과를 체감하도록 지원을 아끼지 않겠다"고 했다. /leejin0506@chosun.com