전세대출이 집값 올렸다는 한은 보고서
“서민위한 정책대출 줄여야 집값 잡는다”
집 없어 고통 겪는 서민 탓해서 문제해결 될까

[땅집고] 디딤돌, 신생아 대출 등의 정책 대출에 총부채원리금상환비율(DSR) 규제가 예외된 상황에서, 정책 금융의 과도한 공급이 주택가격 상승 요인으로 작용하고 있다고 한국은행이 지적했다. DSR 규제 대상에 무주택 서민을 위한 정책 대출을 단계적으로 확대 포함시켜야 한다는 제언이다.

하지만 가계대출 및 부동산 정책 실패의 근본 원인을 무주택 서민 탓으로 돌린다는 비판이 나오고 있다.

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26일 한은이 펴낸 2025년 상반기 금융안정보고서에 따르면 지난해 말 가계 주택 정책 금융은 정책 대출과 공적보증이 각각 315조6000억원과 598조8000억원이었다. 이중 주택금융공사 잔액은 181조원으로 전체의 57.3%를 차지했다. 주택도시기금은 134조600억원으로 나타났다.

◆한은, “정책대출 DSR 적용 제외가 문제”

한은은 주택 정책 금융에 대해 저소득층을 중심으로 가계의 주거 안정을 지원하는 본연의 목적에 더해 가계부채의 질적 구조 개선, 채권·유동화 시장의 성장 및 주택연금(reverse mortgage) 상품 공급 등의 긍정적 역할도 수행한 것으로 평가했다.

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다만, 정책 대출이 DSR 규제 적용대상에서 제외된 상황에서 가계대출 잔액 대비 높아진 주택 정책 대출의 비중은 가계부채 관리에 어려움을 초래할 수 있고, 정책금융의 과도한 공급은 주택시장 상황 등에 따라 주택가격의 상승 요인으로 작용할 수 있다고 주장했다.

현재 정책 대출은 현재 DSR 규제 대상이 아니며, 주택담보대출 위주로 총부채상환비율(DTI) 규제만 적용받고 있다.

한은은 “DSR 규제 대상에 정책대출이 포함될 경우 전체 가계대출 잔액에서 DSR 규제가 적용되는 비중이 5.6%포인트 상승하며 가계부채 대응을 위한 정책 효과가 제고될 것”이라고 추정했다.

또한 2018~2019년 전세 정책 금융 공급 확대가 2020~2021년 전세금 상승에 영향을 미쳤고, 2023년에는 주택 구입을 위한 정책 금융이 확대되면서 주택 매매가격 상승으로 이어졌다고 지적했다.

한은은 정책금융 공급이 과도할 경우 정부의 재정부담 증가나 주택담보대출 시장의 경쟁이 심화되는 요인으로 작용할 수 있다고 우려했다. 이에 일반 주택담보대출 상품에 DSR 규제가 적용되듯이 정책대출에도 DSR 적용 범위를 단계적으로 확대해야 한다고 주장했다.

아울러 주택 정책금융의 공급 규모를 적정 수준으로 관리할 필요가 있다고 부연했다. 이를 위해 저소득 취약가구 내에서 금리 수준, 저금리 적용 기간을 차등화하는 등 정책지원을 개선하고, PF 제도 개선 노력과 함께 주택 공급을 뒷받침하는 정책금융을 활성화시켜야 한다고 봤다.

◆정부의 무능을 서민 탓으로 돌려

하지만 업계의 한 관계자는 “집값 상승의 원인에 대한 진단부터, 해결 방안까지 한은은 늘 서민들이 문제란 식으로 대응한다”고 비판했다. 저금리로 인한 집값 상승까지 서민 탓으로 돌리는 등 한은의 분석 자체가 엉터리라는 비판도 나온다.

정책 금융이 도입되기 전 한은이 이 같은 부작용을 미리 예상해 도입을 막았어야 했는데, 뒤늦은 대응이며 책임 회피란 이야기다. 지난 2023년 특례보금자리론을 도입하기 전 한은은 “전체 가계대출 순증 규모에 미치는 영향은 크지 않을 것으로 보인다”고 밝혔다.

한 전문가는 “최근의 집값 상승세는 7월 스트레스DSR 3단계 대책이 시행되기전 보다 유리한 조건에서 주택을 매입하려고 하는 실수요가 몰리는 것이 원인이고, 기존 주택 보유자들이 더 나은 주택으로 갈아타기 하는 경우도 많은데 무주택 서민이 대출받는 것만 문제삼고 있다”며 “애초에 정책 대출은 수혜 계층에 대한 수요와 재원 등을 파악한 상태에서 시행하는 것인데, 이런 부작용이 있다고 예상했다면 정책 대출이 도입되기 전에 한은이 사력을 다해 강력히 비판했어야 한다”고 지적했다. /rykimhp206@chosun.com