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신도시 재건축은 분당만의 축제?…수십억 드는 '주민 제안', 포기 속출

입력 : 2025.06.26 06:00

하반기 2차 정비지구 물량 ‘주민 제안’ 방식 선정
특별정비계획 마련에 20억원, 분당 말곤 비용 부담 클 듯

[땅집고] 1기 신도시 재건축 2차 정비지구 선정이 하반기에 예정된 가운데 주민 제안을 위한 특별정비계획 마련을 위한 비용이 20억원에 달할 것이라는 전망이 나온다. 집값이 높고 주민들 경제력이 받쳐주는 분당신도시를 제외한 나머지 신도시들은 초기 비용 부담으로 재건축 열기가 차갑게 식을 것이란 우려가 제기된다.

정비업계에 따르면, 1기 신도시 2차 정비물량 선정 방식이 5개 지역(성남 분당·고양 일산·안양 평촌·부천 중동·군포 산본) 모두 ‘주민 제안’ 방식으로 가닥이 잡히면서 수십억원에 달하는 초기 비용에 대한 부담이 커질 것이란 우려가 제기된다. 사업성, 관심도가 높은 분당은 문제가 크지 않겠지만, 그외 지역에서는 비용 부담이 가중될 것이라는 관측도 나온다.

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[땅집고] 경기 성남시 분당신도시 아파트 단지./땅집고DB

노후계획도시 특별법에 따른 1기 신도시 재건축은 지난해 11월 선도지구 지정에 이어 올 하반기로 2차 정비지구 선정을 앞두고 있다. 지난해 과열 경쟁을 야기한 공모 방식의 문제가 지적되자 올해는 통합재건축 구역에서 특별정비계획을 마련해 입안 제안하는 방식으로 정비지구를 선정할 전망이다.

이미 일산, 평촌, 중동, 산본 등 주요 1기 신도시들은 주민 제안 방식으로의 전환을 기정사실화하고 있다. 신도시 규모와 재건축 사업의 파급력이 가장 큰 분당은 공모 방식과 주민 제안 방식을 두고 성남시가 고민했으나, 최근 주민 제안 방식으로 가닥이 잡혔다.

■ 특별정비계획 마련에만 20억원 든다

주민들의 자발적인 참여, 지역 특성을 반영한 맞춤형 개발을 유도할 수 있다는 장점이 있지만, 막대한 초기 비용이 문제가 될 수 있다.

도시정비업체 관계자는 “1000가구 기준으로 일반적인 재건축 초기 도시계획 용역 비용은 대략 5억원 정도인데, 신도시 재건축의 경우 통합재건축으로 진행하기 때문에 2~3배 가량 커질 것”이라며 “특별정비계획 마련에만 약 15억원, 최대 20억원까지 비용이 발생할 수 있다”고 밝혔다.

초기 비용이 큰 만큼 사업성이 확보된 재건축 구역이 아니면 주민 제안 조차가 힘들 것이라는 분석이 뒤따른다. 초기 용역비가 발생한다고 해도 재건축 구역 주민들이 바로 부담하는 것은 아니다. 정비업체와 재건축 구역간 계약을 맺을 때 용역비 청구를 시공사 선정 이후로 미루는 경우가 대부분이다.

수십억원에 달하는 특별정비계획 마련 비용을 감당하기 위해서는 정비업체도 어느 정도 규모를 갖춰야 한다는 의미다. 정비업계에서는 국토교통부는 초기 비용 부담을 감당하게 하기 위해 1기 신도시 재건축 사업시행을 신탁방식, 공공시행방식으로 하는 보완책으로 설계했다고 분석도 나온다.

■ 이번에도 “분당은 되고 다른 신도시는 안 된다?”

문제는 신도시들 사이에도 사업성, 주민들의 경제력 등에 차이가 있다는 점이다. ‘천당 아래 분당’이라 불리는 분당신도시는 재건축 파급력과 사업성이 5개 신도시 중 가장 크다.

분당의 경우 상대적으로 높은 아파트 가격과 주민들의 재건축 의지가 강한 만큼 초기 비용 부담을 감당할 수 있는 구역이 많다는 평가다. 대형 정비업체나 신탁사들의 관심도 높아 이들로부터 자금 지원, 전문적인 컨설팅을 받을 가능성도 크다.

[땅집고]경기 고양시 일산신도시 일대 빌라 단지 모습. /일산빌라단지재건축비상대책위

일산, 평촌, 중동, 산본 등 그 외 신도시들은 상황이 다르다. 분당만큼의 초기 자금 동원력을 갖춘 구역이 많지 않다. 대형 정비업체들의 관심 또한 분당과 비교해 덜할 수밖에 없다.

지난해 선도지구 공모에 도전했다가 올해 2차 정비지구 선정에 재도전하는 A통합재건축 구역 관계자는 “지난해 공모에 도전할 때 쓴 비용은 약 2억원이었는데, 주민 제안 방식이라면 20억원이 든다”며 “입지가 좋고 사업성이 뛰어난 구역이면 큰 정비업체, 신탁사와 협업할 수 있는데 그게 아니라면 주민 제안 방식은 엄두도 내지 못할 것”이라고 말했다.

이어 이 관계자는 “15억~20억원을 써서 2차 정비지구에 선정되면 다행이지만, 탈락하게 되면 특별정비계획을 수정하고 보완하느라 추가적인 비용까지 들 수 있다”고 덧붙였다.

한 정비업계 관계자는 "초기 비용은 결국 재건축 완료 후 분담금으로 돌아오게 될 텐데 재건축 사업성 때문에 분당은 되고 그 외 지역은 안 된다는 이야기가 나올 것”이라며 “분담금을 5억원을 내도 집값이 10억원 오를 가능성이 있어야 하는데, 분당이 아니면 힘들어 보인다”고 밝혔다. /raul1649@chosun.com



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