지방 외곽 단지가 왜?…울산 공시가 '1억' 아파트에 26명 몰린 이유

감정가 1억4400만원에 나온 반천현대 84㎡
3회차 입찰에 26명 참여…節稅·시세차익 노려

[땅집고] 울산광역시 울주군 언양읍 ‘반천현대’. 1994년 준공한 최고 20층, 총 998가구 규모 아파트로 규모는 제법 크지만 울산 도심에서 다소 동떨어진 이른바 비인기 아파트다. 그런데 지난해 경매에 나온 이 아파트 84㎡(34평) 물건에 26명이 대거 입찰하는 보기드문 일이 벌어졌다. 이유가 뭘까.

땅집고옥션(☞바로가기)에 따르면 해당 물건은 ‘반천현대’ 아파트 19층으로, 전용면적 84㎡다. 지난해 1월 최초감정가인 1억4400만원에 경매 시장에 첫 등장했다. 채권자인 신한카드와 KB국민카드가 경매를 신청했다. 집주인이 카드대금을 갚지 못해 집이 경매로 넘어간 것으로 풀이된다.

‘반천현대’는 작년 1월 첫 입찰에서 주인을 찾지 못했고, 최저입찰가가 1억80만원까지 떨어진 2회차 경매에서도 입찰자가 한 명도 없어 유찰됐다. 지난해 4월 진행한 3회차에서 최저입찰가격이 7056만원까지 떨어지자 반전이 벌어졌다. 26명이 입찰 경쟁에 뛰어든 것. 이 중 가장 높은 1억310만원을 써낸 A씨가 집주인이 됐다.

전문가들은 ‘반천현대’가 공시가격 1억원 미만인 저가(低價) 주택이라 절세 혜택과 차익을 노리고 입찰한 수요가 많았던 것이라고 분석한다.

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해당물건의 공시가격은 지난해 기준 8310만원. 현행 세법에서는 1억원 미만 주택에 대해서는 취득세율을 1%(농어촌특별세·지방교육세 포함 1.1%)로 매우 낮게 적용하고, 세금 산정시 주택수에서도 제외한다. 따라서 경매로 이 아파트를 낙찰받더라도 세 부담이 적어 일반 투자자 뿐 아니라 다주택자도 ‘세금 폭탄’ 걱정 없이 차익을 노리고 입찰해볼 수 있는 셈이다.

김기현 땅집고옥션 연구소장은 “공시가격 1억원 미만 주택의 경우 전세가율도 높은 편이어서 실제 투자금액이 적다는 장점이 있다”면서 “이런 아파트가 해당 지역에서 주거 수요를 어느정도 흡수할 수 있는 입지라면 투자자 입장에선 충분히 경매에 도전해볼만 했을 것”이라고 했다.

‘반천현대’는 생활 인프라가 몰려 있는 울산 도심까지 직선거리로 15㎞ 정도 떨어져 있다. 이 때문에 시내 진입까지는 시간이 걸리지만 KTX울산역이 자동차로 10분 걸릴 정도로 가깝다. 경매로 나온 해당 물건은 고층(19층) 매물이라 단지 안에서 선호도도 높다. 서쪽으로 문수산과 강을 끼고 있어 전망이 좋은 것도 장점이다.

이 아파트에 거주한 경험이 있다고 밝힌 B씨는 온라인 부동산 커뮤니티에 “도심에서 벗어난 지역 치고는 아파트 규모가 큰 편이고 매연과 소음이 적고 풍경이 좋았던 기억이 있다”는 후기를 남기기도 했다.

A씨는 이 아파트를 1억310만원에 낙찰받은 뒤 약 열달 만인 올 2월 1억4500만원에 되팔았다. 비슷한 층수 주택이 통상 1억4000만원 후반에서 1억5000만원 중반대에 실거래되고 있는 점을 고려하면 시세 수준에 매각한 셈이다. 이 거래로 A씨가 얻은 단순 차익은 4190만원 정도지만, 취득세·법무사비 등 부대 비용을 제외하면 순이익은 2880만원으로 추산된다.

김기현 땅집고옥션 연구소장은 “아무래도 입지가 울산 외곽인 만큼 시세보다 아주 높게 되팔지는 못했겠지만, 공시가 1억원 미만 주택을 잘 골라 큰 욕심 없이 적절한 차익을 거뒀다”면서 “땅집고옥션에서 선보이고 있는 AI퀀트 분석 서비스를 이용하면 A씨처럼 1년 미만 단기 경매 투자에서 성공할 확률이 높다”고 했다.

올해 4월 30일 공식 런칭한 땅집고옥션(☞바로가기)은 국내 최초로 부동산 경·공매 정보에 AI 빅데이터 기반 퀀트 분석을 적용했다. 기존 경·공매 정보 서비스와 달리 수익률을 높일 수 있는 투자 패턴을 제공해 초보자도 성공 투자 성공 확률을 높일 수 있다. 오는 7월 18일까지 스탠다드·프리미엄 멤버십을 각각 50% 할인한 가격에 제공하는 얼리버트 이벤트를 진행 중이다. /leejin0506@chosun.com