입력 : 2025.06.23 14:29
신한알파리츠, 우량 오피스 1~2건 편입 계획
유상증자 없이 회사채로 조달할 것…발행한도 3500억원
[땅집고] 신한알파리츠가 최근 내년까지 연 1~2건의 자산 매입을 추진하겠다고 밝히면서 서울 서초구 우량 오피스 ‘BNK디지털타워’ 인수 계획을 밝혔다.
금리 인하가 예상되는만큼 적극적인 자산 매입을 통해 리츠 수익률을 높이겠다는 계획이다. 편입 자산은 안정적 임대가 가능한 서울권 5000평~1만5000평(1만6528㎡~4만9586㎡) 규모 오피스다. 업계에서는 대규모 오피스를 사들이는만큼 돈이 많이 들기 때문에 유상증자를 단행하지 않겠냐는 전망도 나온다. 우량한 부동산 자산을 꾸준히 편입해야 하는 리츠의 구조상 유상증자는 불가피한 수단이지만, 업계에선 기존 주주의 가치를 희석시킨다는 비판이 많다. 지난해 신한알파리츠는 거듭된 유상증자로 주주들의 피로도도 높아진 상황이다.
유상증자 없이 회사채로 조달할 것…발행한도 3500억원
[땅집고] 신한알파리츠가 최근 내년까지 연 1~2건의 자산 매입을 추진하겠다고 밝히면서 서울 서초구 우량 오피스 ‘BNK디지털타워’ 인수 계획을 밝혔다.
금리 인하가 예상되는만큼 적극적인 자산 매입을 통해 리츠 수익률을 높이겠다는 계획이다. 편입 자산은 안정적 임대가 가능한 서울권 5000평~1만5000평(1만6528㎡~4만9586㎡) 규모 오피스다. 업계에서는 대규모 오피스를 사들이는만큼 돈이 많이 들기 때문에 유상증자를 단행하지 않겠냐는 전망도 나온다. 우량한 부동산 자산을 꾸준히 편입해야 하는 리츠의 구조상 유상증자는 불가피한 수단이지만, 업계에선 기존 주주의 가치를 희석시킨다는 비판이 많다. 지난해 신한알파리츠는 거듭된 유상증자로 주주들의 피로도도 높아진 상황이다.
신한리츠운용 측은 일단 “유상증자 가능성은 낮다”고 일축했다. 자산가치 재평가와 회사채 조달 등을 추진하고 있다는 설명이다.
■ 신한알파리츠, BNK디지털타워 인수…“연내 1~2건 우량 자산 편입할 계획”
신한알파리츠는 지난해 GS건설 서초타워, 씨티스퀘어를 편입한데 이어 올해 강남 BNK디지털타워 인수에 나서면서 자산 편입에 적극적인 모습이다.
최근 신한리츠운용은 BNK디지털타워 인수를 위한 자(子)리츠 설립과 국토교통부 영업인가를 추진 중이라고 밝혔다.
BNK디지털타워는 서울 서초구 서초대로에 있는 프라임급 업무용 빌딩으로, 강남역에서 도보 1분 거리를 자랑한다. 이 건물은 1997년 6월에 준공됐으며, 지하 7층부터 지상 20층까지 연면적이 총 1만1247평(약 3만7182.57㎡)규모다. 핵심 임차인으로 패스트파이브, SAS코리아, 한화생명보험 등이 있다. BNK자산운용은 지난 3월 신한리츠운용을 우선협상대상자로 선정했다. 신한리츠운용은 3.3㎡당 4070만원, 총 4000억원 중반대의 인수가액을 적어내며 우선협상권을 따낸 것으로 알려졌다.
업계에서는 자산 편입에 따른 자금 조달에 관심이 많은 상황이다. 기존 주주에게 불편한 사안인 유상증자가 이뤄질 가능성도 있다는 전망이 나오고 있다.
NH투자증권은 신한알파리츠의 목표 주가를 8000원으로 기존 대비 9% 낮추는대신 매수 의견을 유지했다. 자산편입이 꾸준한 만큼 유상증자 가능성이 있다는 것이다.
신한리츠운용은 BNK디지털타워 인수의 초기 에쿼티 투자금으로 1190억원을 조달해야하는데, 신한리츠운용은 업계에서 우려하는 유상증자를 최대한 줄이고, 기존 여유자금과 회사채 발행을 통해 자금을 조달한다는 계획이다.
기존 여유자금 220억원을 투입하고 브릿지론으로 나머지 970억원을 마련한다는 계획이다. 또 1년 뒤 브릿지론 만기가 돌아오면 후순위 담보대출 700억원을 더해 약 1670억을 상환한다는 계획을 세웠다.
이를위해 최근 신한알파리츠는 3500억원 규모 회사채 발행한도를 주주총회에서 승인해 회사채 발행 근거를 마련했다. 지난 3년기준 약 4.5%대 금리로 회사채를 발행할 수 있고 신용등급이 현재 A-이지만, A0으로 향상하면 3%대 금리도 기대한다는 것이 운용사 측의 설명이다.
■ “유상증자 계획 없어…하더라도 시가총액 20% 이내로 시장 충격 최소화”
신한리츠운용은 신한알파리츠가 서울과 경기도 핵심지에 보유한 오피스 자산의 성과에 대해서도 밝혔다. 지난해 말 기준 서울의 전체 오피스 공실률이 2.9%이 가운데 보유한 자산의 공실률 0%를 달성했다. 지난해 임대차 개선 내역을 살펴보면 임차면적 7430평, 계약 42건 등 만기도래 면적에 대해서 임대조건을 32.8% 개선시켰다. 신한알파리츠는 국내 상장 리츠 중에서도 공모가를 초과한 몇 안 되는 리츠로 공모가 5000원 대비 지난 3월 기준 6000원대로 20% 상승했다. 연 2회 배당을 실시하는데, 지난해 상반기 용산 더프라임타워 매각으로 인한 특별배당이 실시되면서 주당 642원을 지급했다.
총 임대료는 23.5% 상승했고, 관리비도 15.1% 올랐다. 3년 내에 48% 면적이 만기가 도래하는 만큼 임대차 개선 효과는 점차 확대될 것이라는 기대다. 신한알파리츠의 총 자산규모(AUM)는 3조5000억원으로 상장일 대비 연평균 성장률 35%를 유지 중이다.
신한리츠운용 관계자는 “유상증자는 우선 고려하고 있지 않고, 필요하다고 해도 시가총액의 20% 수준 이하로 진행해 시장 충격을 최소화할 수 있도록 할 것”이라고 했다. /rykimhp206@chosun.com