[땅집고] “20대1의 입찰 경쟁은 뚫었지만, 애초에 감정가보다 너무 높은 가격에 낙찰받아서 결과적으로 실패한 경매죠. 낙찰받는 것도 중요하지만 출구(exit) 전략도 미리 세웠어야 합니다.”

상대적으로 안전하다고 여겨지는 수도권 아파트 경매 시장에서 감정가의 100% 넘는 고가(高價) 낙찰로 5개월 만에 3000만원을 날린 투자 사례가 나와 주목된다.

땅집고옥션(☞바로가기)에 따르면, 해당 물건은 경기도 안산시 단원구 고잔동에 있는 38년 된 아파트 4층, 전용면적 54.9㎡(약 22평)다. 최초 감정가는 2억6800만원으로 같은 단지 같은 주택형의 시세(2억6000만~2억7000만원) 수준이었다.

2024년 8월 첫 입찰이 유찰된 후 같은 해 9월 2회차 입찰이 진행됐다. 최저 입찰가격이 1억8760만원까지 낮아지자 20명이 응찰했다. A씨는 감정가의 106%인 2억8500만원을 써내 낙찰받았다. 아무래도 경쟁이 치열하다고 판단해 과감한 고가 입찰을 시도했던 것이다.

임차인이 없어 명도 부담없이 1개월 여만에 소유권이전등기까지 마쳤다. 낙찰가 외에 취득세·법무사 수수료 등 부대비용으로 700여만원을 추가 지출했다.

☞경매 초보도 돈버는 AI 퀀트 나왔다…땅집고옥션, 백발백중 투자법 제시

A씨는 아파트 주인이 된 기쁨도 잠시 올 2월 초 울며 겨자 먹기로 낙찰가보다 낮은 2억7000만원에 해당 물건을 팔아야 했다. 단순 계산만으로도 약 1500만원 손해를 봤다. 여기에 중개수수료·취득세 등 각종 부대비용을 모두 합했을 때 손해는 3000만원이 넘었다.

부동산 입지만 보면 해당 아파트는 제법 괜찮은 매물이었다. 1000가구가 넘는 대단지에 준공 30년을 넘겨 재건축도 바라볼 수 있는 곳이다. 주변에 대단지 아파트도 많아 학교·공원·상권 등 생활 인프라가 잘 갖춰져 있다.

다만 교통은 불편하다. 지하철 4호선과 수인분당선 환승역 중앙역이 있지만, 걸어서 25분쯤 걸린다. 광명에서 서울 여의도로 향하는 신안산선 성포역(예정)까지는 10분밖에 안 걸리지만, 개통이 차일피일 미뤄지고 있다. 이미 A씨가 낙찰받은 시점에는 개통이 2027년까지 연기됐다.

전문가들은 입지와 미래 호재를 보고 과감하게 입찰에 참여했으나, 감정가보다 높은 가격에 낙찰받는 기본적인 전략 미스를 실패 원인으로 꼽았다. 안산시 일대 부동산 시장의 경우 장기간 거래 침체 상태인데다 지하철 개통마저 기약없이 늦어져 집값 상승 호재가 없었기 때문이다.

김기현 땅집고옥션 연구소장은 “이번 사례는 겉보기에는 입지나 시세에 문제가 없어 보였지만, ‘감정가를 넘는 고가상 낙찰’이 위험하다는 점을 단적으로 보여준 케이스”라며 “경매는 최저입찰가만 보고 들어가기보다, 낙찰 이후 매각 전략까지 계산된 접근이 중요하다”고 했다.

그는 “특히 실거래가 정체 국면에선 감정가 자체도 과거의 시세일 수 있기때문에 시점 조정과 세후 수익률 계산은 필수”라고 했다.

■ AI로 성공 전략 찾는다…땅집고옥션, 퀀트 서비스 오픈

땅집고옥션은 국내 최초 부동산 경·공매 퀀트 분석 플랫폼이다. 김 소장은 “경매 초보자라도 땅집고옥션의 AI 퀀트 분석 서비스를 잘 활용하면 충분히 투자 수익을 낼 수 있다”고 했다.

이 서비스는 투자자들이 더 빠르고 안전한 결정을 내릴 수 있도록 40억 건 이상의 실거래·경매·임대 등 각종 데이터를 기반으로 AI가 총 12가지 퀀트 전략을 미리 만들고 이에 해당하는 경매 물건을 추천한다. 단타에 유리한 물건, 임대수익이 좋은 물건, 입지가 뛰어난 가치주 등을 추천한다.

땅집고옥션은 오는 7월 18일까지 스탠다드·프리미엄 멤버십을 각각 50% 할인한 가격에 제공하는 얼리버드 이벤트 (☞바로가기)를 진행한다. 더불어 ‘소문내기 이벤트’도 진행한다. 땅집고옥션 사이트 내 얼리버드 반값 이벤트 페이지에서 이미지를 다운받은 뒤, 본인이 운영하는 SNS 계정에 땅집고옥션 서비스를 무료로 체험한 후기를 올리고 해당 게시글 url을 제출하면 참여자 전원에게 스탠다드 전국구 10일 무료 이용권을 제공하는 것. 이 중 100명을 추첨해 메가커피 아메리카노 무료 쿠폰을 제공한다. /raul1649@chosun.com