조달금리는 ‘기준＋가산’ 명시…‘꼼수’ 막는다
이주비 대출 한도는 LTV 100% 이내로 제한
서울시 협의안 절대 준수…외관 등은 대안설계 허용

[땅집고] 오는 9월 시공사 선정을 앞둔 서울 강남구 압구정동 ‘압구정 2구역’ 재건축 조합이 건설사들의 무책임한 제안을 막고 조합원 부담을 줄이기 위해 역대급으로 투명하면서도 까다로운 입찰 제안 기준을 마련한 것으로 확인됐다.

사업비 조달 금리를 ‘CD금리＋가산금리’로 확정해서 제안하도록 했다. 이주비 대출 한도 역시 조합원 개별 아파트의 담보가치 총액(LTV 100%) 이내로 제한했다. 과장된 대안설계를 막기 위해 서울시와 협의한 정비계획안을 반드시 준수하도록 명시했다.

정비업계 관계자는 “조합 측이 건설사들의 과장되고 무책임한 입찰 제안을 원천 차단해 ‘압구정 재건축 속도 1위’ 타이틀을 지키겠다는 의도인 것으로 보인다”고 했다.

압구정2구역은 기존 1924가구를 재건축해 최고 65층, 14개 동, 2571가구로 탈바꿈할 예정이다. 현재 압구정2구역에는 현대건설과 삼성물산 건설부문이 수주전 참여를 공식화한 상태다.

18일 땅집고가 입수한 ‘압구정2구역 시공자 선정을 위한 입찰안내서’에 따르면 조합은 먼저 시공사의 금융 조건 제안을 표준화했다. 시공사는 사업비 조달 금리를 ‘기준금리(CD금리)＋가산금리(알파)’ 형식으로 제안해야 하며, 가산금리는 고정 수치로 명시하고 이후 변경 없이 책임지도록 했다.

이는 최근 일부 시공사들이 시장 상황을 이유로 가산금리를 변경하거나 모호하게 제시하는 사례가 자주 발생했기 때문이다. 압구정 2구역 조합은 이를 미연에 방지하기 위해 명확한 기준을 설정한 것이다.

이주비 대출 한도는 조합원 개별 아파트의 담보가치 총액(LTV 100%) 이내로 제한한다. 일부 시공사들이 최근 LTV 160%까지 추가이주비를 제안하는 경우가 나오고 있다. 추가이주비는 조합이 기본이주비로는 부족한 조합원에게 그 부족분 상당의 이주비를 더 빌려주는 대출이다.

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조합은 “LTV 100%를 초과한 추가이주비 대출을 실행한 후 해당 조합원이 상환하지 못할 경우, 조합이 대신 변제해야 하고 그 손실은 전체 조합원이 나눠 부담하게 된다”며 “실제로 LTV 100%를 초과한 추가이주비 대출이 실행된 사례는 단 한 건도 없다”고 강조했다. 용산구 한남2구역, 용산정비창 등 많은 재건축 현장에서 시공사들은 LTV 160%까지 제안하고 있으나 실현이 쉽지 않다는 점을 감안해 명시한 내용이다.

조합은 서울시와 협의가 끝난 정비계획안을 절대적으로 준수해야 한다는 방침도 명확히 했다. 한강변 주동 계획, 스카이라인, 주동의 개수, 층고 등 서울시와 협의를 완료한 항목에 대해서는 원안설계를 변경해 대안설계를 제안할 수 없도록 입찰안내서에 명시했다.

다만 건축물의 외관, 평면 특화, 조경 특화, 커뮤니티시설 특화 등은 대안설계를 허용하기로 했다. 이는 최근 압구정 3구역이나 한남2구역 등에서 서울시 기준 위반으로 혼선을 겪은 사례를 되풀이하지 않겠다는 의지로 풀이된다.

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조합 측은 “압구정2구역은 서울시 신통기획 자문을 거쳐 정비계획안을 수립해 이미 확정 고시가 났기 때문에 가장 빠른 속도로 재건축을 진행 중”이라며 “이를 유지하기 위해서는 서울시와 협의한 정비계획안을 지키는 것이 무엇보다 중요하다”고 강조했다.

조합은 “이주비나 추가분담금 등에서 조합원 부담을 최소화할 수 있는 지침을 마련하고, 시공사들의 과열 경쟁으로 발생하는 무책임한 입찰제안과 허위과장 홍보로 인해 사업이 지연돼 피해가 조합원에 전가되는 일이 발생하지 않도록 명확한 지침을 수립했다”고 밝혔다.

조합은 총 사업비로 2조7500억원을 제시했고, 입찰보증금은 1000억원을 현금으로 납부하도록 했다. 조합은 오는 26일 현장설명회와 8월11일 입찰제안서 접수 마감을 거쳐 9월 말 시공사 선정 총회를 개최할 예정이다. /pkram@chosun.com