입력 : 2025.06.17 14:37
[땅집고] 서울 동대문구 이문동에서 1년 넘게 분양 실패의 오명을 안고 있던 ‘이문아이파크자이 3단지’가 다시 시장에 나온다. 같은 브랜드, 같은 정비사업지 안에서도 1·2단지가 분양 흥행에 성공한 반면, 3단지는 전체 일반분양 물량의 80%가 미계약으로 남으며 사실상 ‘미분양 폭탄’으로 전락했었다.
‘이문아이파크자이’는 총 3개 단지, 2600여 가구 규모로 조성되는 동대문구 최대 규모 재개발 사업이다. 2022년 말과 2023년 초에 각각 분양한 1·2단지는 높은 청약 경쟁률을 기록하며 분양을 마감했다. 하지만 같은 해 4월 공급된 3단지는 분양률이 20%에 그치며 이례적으로 흥행에 실패했다.
‘이문아이파크자이’는 총 3개 단지, 2600여 가구 규모로 조성되는 동대문구 최대 규모 재개발 사업이다. 2022년 말과 2023년 초에 각각 분양한 1·2단지는 높은 청약 경쟁률을 기록하며 분양을 마감했다. 하지만 같은 해 4월 공급된 3단지는 분양률이 20%에 그치며 이례적으로 흥행에 실패했다.


3단지는 지하 4층~지상 4층, 7개 동으로 구성된 총 152가구 규모 단지로, 이 가운데 134가구가 일반분양 물량이다. 공급면적은 전용 59㎡, 84㎡, 99㎡ 등 3개 타입으로 구성됐다.
당시 분양 실패의 가장 큰 원인으로는 ‘입지적 한계’가 꼽혔다. 지하철역과 거리가 가까운 1·2단지에 비해 3단지는 지하철 1호선 신이문역과 외대앞역에서 각각 도보 22분, 14분 거리에 있어 역세권 단지로 보기 어렵다. 고도제한 적용에 따라 최고 4층의 저층 타운하우스 형태로만 설계된 것도 상품성 측면에서 불리하게 작용했다.

가격도 문제였다. 1·2단지 전용 84㎡의 최고 분양가가 12억1200만원이었던 데 반해, 3단지 같은 면적의 분양가는 14억4027만원으로 책정됐다. 전용 59㎡ 기준으로도 1·2단지는 최고 9억5000만원 수준이었으나, 3단지는 10억389만원까지 책정됐다. 같은 브랜드 단지, 더 불리한 입지임에도 테라스 설계를 적용하면서 분양가가 오히려 더 비쌌다.
당시 분양가를 두고는 “서울 동북권 입지에 비해 지나치게 고가”라는 반응이 많았다. 실제로 같은 시기 성동구 용답동에서 분양한 ‘청계리버뷰자이’ 전용 84㎡ 분양가가 12억원 수준이었던 점을 고려하면, 동대문구 이문동 분양가가 더 높았던 셈이다.
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이후 조합 측은 단지 설계 변경 및 고급화 전략 등을 반영해 분양 조건을 재정비하고 재분양을 준비해왔다. 그러나 기존 분양가를 유지한다는 기조는 크게 달라지지 않았다. 이번 재분양에서 전용 59㎡ 최고가는 10억8914만원, 84㎡는 14억4400만원으로 책정돼 기존 분양가보다 각각 약 8000만원, 300만원 가량 인상됐다.
시장에서는 최근 동대문구 이문·휘경뉴타운 일대에서 전세 수요가 회복되고, 실거주 중심의 거래도 점진적으로 살아나는 점이 재분양 시점 조율에 영향을 준 것으로 보고 있다. 조합은 이달 22일까지 사전의향서 접수를 진행하며, 이후 23~24일 양일간 자격 검증을 거쳐, 25~25일 계약을 체결할 예정이다. /mjbae@chosun.com