맥킨지 “민간 자본의 시니어주택 혁신 투자 방식”
세계 고령화 가속…시니어주택 공급률 5%도 안돼
노후주택 리모델링부터 렌트·분양 병행

[땅집고] 고령화는 세계적 화두다. 2050년이면 전 세계 65세 이상 인구가 16억명에 달할 전망이다. 하지만 현재 선진국에서도 시니어주택(노인을 위한 전용 주거시설)을 이용하는 비율은 고작 5% 내외다. 일부 국가는 1% 미만이다. 여전히 대부분의 고령자가 일반 주택에서 노후를 보내고 있으며, 만성 질환으로 생활의 질이 저하된 상태에서 버티는 경우가 많다.

이런 상황에서 고령자 주거문제를 해결하기 위한 해법으로 ‘민간 자본의 혁신 투자’가 주목받고 있다. 지난달 글로벌 컨설팅업체 맥킨지(McKinsey)는 보고서에서 “민간 부문이 시니어주택 공급에 본격 참여한다면 고령자 삶의 질을 획기적으로 높일 수 있다”며 세 가지 혁신 방향을 제시했다.

일부 국가에서는 건설 비용이 물가 상승률보다 빠르게 상승했다. 의료비와 인건비 증가는 수익성에 큰 걸림돌로 작용하고 있다. 영국에서는 2019년 이후 일반 건설 비용이 29% 급증했으며, 개발 자금 조달 비용 증가 등의 요인이 더해져 전체 주택 착공 건수가 24% 감소했다. 미국에서는 노인 요양 시설 운영 비용의 약 60%, 매출의 약 45%를 차지하는 인건비가 코로나 팬데믹 전보다 약 20% 상승했다. 그럼에도 평균 수명의 증가에 따른 노인 인구가 급격히 증가해 시니어하우징의 성장 가능성은 높다.

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① “집을 바꿔드립니다” 노후주택 리모델링 시장이 블루오션

현재 95% 이상의 고령자들이 기존 자택에서 노후를 보내고 있다. 이들에게 시니어주택으로의 이주는 ‘선택’이 아닌 ‘최후의 수단’이다. 맥킨지는 “이들을 시니어주택으로 억지로 옮기기보다, 현재 살고 있는 집을 노인 친화적으로 리모델링해주는 서비스가 새로운 시장이 될 수 있다”고 제안했다.

예를 들어 ▲휠체어 통행이 가능한 문턱 제거 ▲계단 리프트 설치 ▲미끄럼 방지 바닥재와 손잡이 ▲높낮이 조절 주방가구 ▲스마트홈 연동 안전장치 등이 대표적이다. 영국에서는 65세 이상 주택 소유자 중 45%가 적어도 하나의 ‘접근성 기능’이 필요하다고 응답했다. 평균 리모델링 비용은 영국 기준 7000파운드(약 1300만원), 미국은 1만5000달러(약 2000만원) 수준이다. 이는 시니어주택 신규 분양가보다 훨씬 저렴하다.

이 시장은 단기 수익뿐 아니라 중장기적으로 고객과의 관계 형성을 통해 시니어주택 이주 수요를 끌어올릴 수도 있다. 현재 일부 기업은 리모델링 고객에게 인근 시니어타운 커뮤니티 공간을 개방하거나, 방문 간병 서비스까지 제공하는 방안을 검토 중이다.

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②“분양 아니면 월세?” 다양한 모델이 필요

많은 시니어들이 시니어주택을 부담스러워하는 이유 중 하나는 ‘이사’ 자체에 대한 두려움과 생소함 때문이다. 이에 따라 최근 해외 시니어주택 시장에서는 ‘매입 전 체험(try before you buy)’ 모델, 공동 소유, 분양-임대 혼합형 등이 속속 등장하고 있다.

시니어주택 입주를 고려하는 이들이 매입을 확정하기 전에 몇 달 동안 임대로 생활이 가능하다. 이는 매수자 입장에서 상당한 위험 부담을 줄일 수 있다. 일부 개발 단지에는 노인과 그 가족이 주말 동안 머물며 개발 단지를 체험할 수 있는 게스트 아파트도 마련돼 있다.

영국의 ‘맥카시 스톤(McCarthy Stone)’은 2019년부터 분양과 월세를 동시에 운영하기 시작했는데, 2년 만에 월세 거래 비중이 전체의 30%까지 늘었다. 호주에서는 ‘토지 임대형 분양(Land-lease)’ 방식이 유행 중이다. 건물은 분양하되, 토지는 임대해 초기 비용을 낮추는 방식이다.

또 일부 업체는 시니어의 기존 주택을 일정 가격에 매입해주는 보상 매입 프로그램이나, 보험사와 연계한 공동 투자 모델도 실험 중이다. 중국의 ‘타이캉보험그룹’은 고급 실버타운과 보험상품을 결합해 성공적인 수익을 내고 있다.

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③ “실버테크가 온다” 디지털화로 운영비 절감·삶의 질 향상

고령자를 위한 기술(AgeTech) 시장은 빠르게 성장 중이다. 맥킨지에 따르면 관련 스타트업에 대한 투자 규모는 유럽에서만 13억 유로(약 2조330억원)를 돌파했다.

웨어러블 기기 발전으로 고령자들은 의료진의 지속적인 진료 없이도 일상 생활을 이어갈 수 있게 됐다. 원격 의료는 노인들이 이동에 대한 걱정 없이 간호사, 의사, 치료사, 그리고 전문의와 더 쉽게 소통할 수 있도록 돕는다. 이러한 의료 분야의 디지털화는 생산성을 15% 이상 향상시켜 궁극적으로 상당한 비용 절감으로 이어질 수 있는 잠재력을 가지고 있다.

대표적인 기술 적용 분야는 ▲건강 모니터링 센서 ▲웨어러블 기기 ▲가상 진료 ▲위험 감지 알림 시스템 등이다. 이런 기술들은 시니어들의 안전을 강화하는 동시에, 운영 인력 비용을 줄이는 데도 도움을 준다.

미국 시니어 커뮤니티 ‘알타 시니어 리빙(Alta Senior Living)’은 커뮤니티별 소셜미디어 콘텐츠를 강화해 25%의 디지털 참여율 증가를 이끌어냈다. 자녀 세대와의 연결고리를 강화하고, 입주 전 체험 서비스를 제공하는 방식으로 고객의 신뢰를 얻고 있다. /hongg@chosun.com

땅집고가 최근 늘어나는 시니어 부동산 개발 니즈에 맞춰 ‘시니어 주거 및 케어시설 개발과 운영 전문가 과정(5기)’을 6월 개강한다.

강의는 현장 스터디 2회를 포함해 총 16회로 진행한다. 강의 시간은 매주 수요일 오후 4시~6시30분이며, 수강료는 290만원이다. 땅집고M 홈페이지(zipgobiz.com, ▶바로가기)에서 신청하면 된다.