입력 : 2025.06.16 06:00
[땅집고] 수산업협동조합중앙회(이하 수협)가 서울 동작구 노량진 유휴부지 복합개발사업의 민간 사업자 선정을 위한 공모를 재개한다.
2023년 부동산 경기 침체 여파로 중단된 지 약 2년 만이다. 수협은 부동산 경기가 회복세에 접어들었다며 사업을 재추진하지만, 업계에서는 이번 공모에 참여할 민간 디벨로퍼들이 많지 않을 것이라는 전망이 나온다. 과거 수협의 ‘땅 장사’ 논란을 불러일으켰던 공모 방식도 개선이 필요하다는 지적이 나온다.
2023년 부동산 경기 침체 여파로 중단된 지 약 2년 만이다. 수협은 부동산 경기가 회복세에 접어들었다며 사업을 재추진하지만, 업계에서는 이번 공모에 참여할 민간 디벨로퍼들이 많지 않을 것이라는 전망이 나온다. 과거 수협의 ‘땅 장사’ 논란을 불러일으켰던 공모 방식도 개선이 필요하다는 지적이 나온다.

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■용적률 355% → 800%로 껑충…60층 높이로 개발
개발 대상지는 노량진수산시장 현대화 이후 방치된 옛 수산시장 부지 4만8226㎡(약 1만4590평). 수협은 이곳에 공동주택, 업무시설, 판매시설 등을 포함한 복합단지를 조성할 계획이다. 해당 부지는 현재 축구장과 야구장으로 임시 활용 중이며, 동작구청에 무상 임대한 상태다.
노동진 수협중앙회장은 “노량진 수산시장 유휴부지 민간 공동개발사업자 선정을 위한 자문용역을 올해 초 재개했다”며 “사업자를 모집하기 위한 공모지침서 작성이 완료되면 해양수산부 협의 및 승인을 거쳐 올해 중으로 공모에 나설 방침”이라고 말했다.
수협부지는 현행법상 용적률 355%를 적용받아 주거시설 건축시 평균 35층까지 건축이 가능하다. 하지만, 일반상업지역으로 변경되면 용적률을 800%까지 상향할 수 있어 토지가격이 수배로 뛰게 될 것으로 보인다. 최대 800%의 용적률을 적용받으면 200m 이하의 건물을 세울 수 있다. 수협 측은 복합시설 규모의 높이를 약 60층으로 검토 중이다.
수협은 이 일대를 수산 클러스터로 구축하겠다는 청사진을 내놨다. 복합개발 연면적 절반은 아파트와 오피스텔, 30%는 유통·상업시설 20%는 오피스 등 수산 클러스터를 조성할 계획이다. 현재 송파구에 있는 수협 본사를 이전하고 수산 스타트업, 연구센터 등을 유치하겠다는 계획이다. 수협 측은 “공모지침서를 만들고 있으며, 하반기에 공모를 재개하면 사업자 선정까지는 1년 정도 시간이 소요될 것으로 예상한다”고 했다.

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■과거 땅 장사 논란…공모 방식 바뀔까
수협은 2021년 이사회를 통해 사업비 부담과 개발·운용의 리스크를 최소화할 수 있는 민자 공동개발 방식을 택했다. 과거 현대건설, GS건설, 롯데건설 등 대형건설사를 비롯해 신영, MDM 등 대형 디벨로퍼가 단독 참여 또는 컨소시엄 형태로 검토했던 만큼, 일부에서는 이번 공모 재개를 계기로 이들의 재참여 여부에 주목하고 있다.
그러나 정작 업계 분위기는 냉랭하다. 한 중견 디벨로퍼 관계자는 "개발 입지나 사업 규모에 비해 리스크가 큰 프로젝트"라며 "서울시와의 토지 용도 변경 협의부터 각종 행정 절차까지 넘을 산이 많다"고 말했다.
실제로 과거에도 민간사업자 공모에 어려움을 겪었다. 당시 수협은 사업자 선정을 위한 평가항목에서 토지가격 등에 상당한 배점을 부여해 공익보다 잿밥에만 관심이 있는 것 아니냐는 지적을 받았다. 사업자 평가 기준에서 ‘토지가격’에 지나치게 높은 점수를 부여해, 가격 경쟁만 유도했다는 비판이 있었다. 특히 최고가를 제시하면 만점을 주는 방식이어서 “수협이 공익보다 수익만 추구한다”는 '땅 장사' 논란으로 이어졌다.
부동산 경기 침체 국면도 변수다. 최근 분양시장 침체와 고금리로 인해 대형 프로젝트에 선뜻 뛰어드는 사업자들이 줄어든 상황이다. 프로젝트 파이낸싱(PF)을 통한 자금 조달 환경도 악화돼 사업 흥행에 불확실성이 크다. 공사비 등이 크게 오른데다 주상복합의 분양 리스크도 있어 민간 사업자들의 외면을 받을 가능성도 배제할 수 없다. 한 대형 건설사 개발 담당자는 “요즘은 수익성보다 리스크 관리가 먼저”라며 “지금과 같은 시장에서는 공공 협의가 까다로운 복합개발 사업은 일단 거르게 된다”고 말했다. /hongg@chosun.com