[땅집고] 수도권 아파트 공급 부족이 누적되고, 새 정부의 재정 지출이 확대될 것으로 예상되는 가운데 금리인하 기조까지 더해지면서 하반기 부동산 시장이 상승할 것이란 분석이 나왔다.

12일 삼성증권 리포트는 “하반기 국내 주택시장은 상승 압력이 높아질 전망”이라며 “공급 부족의 누적, 재정 지출의 효과 및 금리 인하 등의 복합적 요인에 기인한다”고 밝혔다.

■ 2028년까지 수도권 주택 공급 부족…하반기 대출규제 가능성↑

삼성증권은 2028년까지 주택 공급이 감소할 것으로 내다봤다. 문제는 아파트를 대체할 주택도 부족하다는 점이다. 빌라와 오피스텔의 공급 타격은 더욱 극심해 비아파트 전세 가격이 상승할 가능성이 높다고 봤다. 이 경우 아파트 전세금을 자극시키고, 아파트 매매가격 상승으로 이어질 것이라고 예측했다. 입주량과 전세금의 상관관계가 높은데, 입주 물량이 감소해 올해 하반기부터는 수도권 전세금이 상승할 것이라고 했다.

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올해는 총 28만, 내년부터 2028년까지 연평균 20만 가구가 입주할 것으로 내다봤는데, 비아파트는 연 1만 가구 수준만 공급되어 아파트 공급 부족분을 대체할 수 없다고 진단했다. 이에 비해 연평균 주택 신규 수요는 40만가구로 높은 수준이다. 다만 단기 등록임대주택제도가 부활해 비아파트 시장이 회복되는데는 도움이 될 것으로 전망했다.

리포트에서는 하반기 주택 가격 상승 압력이 있다고 했는데, 공급 부족과 함께 새 정부의 재정 지출이 늘면서 풍부한 유동성 공급이 이뤄지기 때문이라고 했다. 금리가 인하하는 국면과 맞물린것도 상승 요인이다. 2019년 정부의 지출 증가에도 금리가 높아 아파트 가격상승률이 둔화한 적이 있다는 설명이다.

아울러 하반기 새 정부의 부동산 정책 변수로 다주택자의 양도세 중과 및 유예 연장 여부, 전세대출 강화 여부, 주택담보대출 강화 여부, 지방 취득세 양도세 감면 등의 혜택 여부를 꼽았다.

다주택자 양도세 중과제는 2022년부터 1년 단위로 중과 배제 유예가 이뤄지고 있다. 내년 5월까지 기간이 남았는데, 일부 업계 전문가들은 내년에 유예가 사라질 수 있다는 전망도 내놓고 있다.

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전세대출은 그간 심사가 느슨하고 보증 비율이 100%에 육박하는 관행이 있었는데, 가계부채 증가 요인이자 갭투자 유발 요인으로 지적되기도 했다. 새 정부가 전세대출을 규제하면 전세금 상승률은 둔화할 수 있지만 월세 전환이 가속화할 수 있다는 전망이다.

정부가 주담대를 강화하는 규제를 도입할 가능성이 있지만, 금리 인하 국면이어서 큰 영향은 없을 것이라고 내다봤다.

■ 저성장, 고령화 시대 지역적 양극화는 필연

과거보다 부동산 개발 사업의 환경이 개선되었다고 주장했다. 리포트는 “저성장, 고령화 시대에 지역적 양극화는 필연적으로 양극화가 심화하는 가운데 공급 주체의 매출에 상당 부분을 차지하는 수도권 및 지방 시장이 침체에서 벗어나야 비로소 주택 시장 회복이라고 표현할 수 있을 것”이라고 했다.

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또한 “다주택자 규제뿐만 아니라 근본적으로 산업기반 약화가 지방 소멸 위기의 주 원인”이라고 진단했다. 그러면서 “지방 균형 개발이 정책 방향의 최우선으로 자리잡은 데다 지방 주택 공급이 장기간 축소되어 점차 회복 신호가 나타날 전망”이라고 했다. 특히 “대형 건설사에 분양 물량 집중 현상이 나타난다며 건설사들의 주택 사업 수익성 개선 효과가 중장기적으로 긍정적인 영향을 미칠 것”으로 내다봤다. /rykimhp206@chosun.com