오세훈, 노무현-문재인 실패 되풀이? "강남 잡으려다 전국 집값 폭등 악몽"

오세훈 서울시장, 성동구·마포까지 토허제 확대 시사
초헌법적 토허제 규제 후 서울 집값 불 붙어
수도권 전체 집값 자극할 듯

[땅집고] 오세훈 서울시장이 서울의 토지거래허가구역을 현 수준보다 확대해 지정할 수 있다고 밝히면서 부동산 시장이 또한번 혼돈에 빠졌다.

오세훈 서울시장이 최근 시정질문에서 강남 3구·용산구 토지거래허가구역 재지정 이후 성동구·마포구 등 한강 벨트를 중심으로 집값이 급등한 것과 관련해 “성동구가 (집값이) 조금 빠른 속도로 오르고 있어 상황을 예의주시하고 있다”며 “성동구·마포구 등 몇몇 자치구는 6개월 정도 지켜보며 혹시라도 조치가 필요한지를 추가로 판단할 수 있게 여지를 뒀다”고 밝혔다. 추가 토지거래허가구역 지정을 암시한 것이다.

치솟는 서울 집값에 대한 우려가 높아지자 이재명 정부도 TF 회의를 개최하며 부동산 시장을 점검했다. 하지만 업계에는 이날 회의에서 토지거래허가구역을 서울 성동, 마포구와 경기 과천, 분당 지역까지 확대하는 내용, 15억원 이상의 주택담보대출을 전면 금지하는 내용 등을 검토했다는 지라시가 돌기도 했다. 이미 시장에선 과거 규제 일변도 대응이 부활할 것이란 우려가 높은 셈이다.

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규제가 집값을 잡기는커녕 상승세를 확산시킨 문재인 정부의 경험 탓이다. 이런 상황에서, 규제 완화를 주장하는 국민의힘 출신의 오세훈 서울시장이 오히려 과거 노무현, 문재인 정부식 부동산 규제를 더 강력하게 밀어붙이고 있는 것이 이해하기 어렵다는 이야기도 나온다. 아파트에 대한 토지거래허가제는 사실상 주택거래허가제로, 문재인 정부에서 도입을 검토했으나 위헌 논란을 우려해 도입을 포기한 정책이다.

지난 3월 오 시장의 서울 토지거래허가구역 확대 재지정 이후 강남과 용산을 넘어 서울 집값 전체가 오르고, 수도권까지도 수요가 몰리고 있어 부작용이 되풀이되고 있다는 평가다.

■ 성동구 아파트값 6억원 폭등…강북 지역도 강세

12일 한국부동산원 주간 동향 자료에 따르면 성동구는 2월 이후 16주 연속 아파트 가격이 상승했다. 지난 3주간 0.21%→0.18%→0.26%로 상승했다. 마포구 역시 3월 이후부터 주간 변동률이 지속 상승했다. 최근 3주간 오름폭이 크게 뛰었다. 0.16%→0.23%→0.30%로 마지막 6월 첫째주는 서울에서 아파트값 상승률 1위를 기록했다. 최근 3주는 서울의 평균을 뛰어넘는 수준이다.

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지난달 성동구 성수동 1가 ‘서울숲아이파크리버포레’ 59㎡는 22억70000만원에 신고가를 다시썼다. 직전 거래보다 무려 6억5000만원 올랐다.

성동구 금호동4가 ‘서울숲푸르지오’는 84㎡ (16층)가 20억 9500만원에 거래됐는데, 같은달 직전거래인 약 3억원 가까이 급등했다.

마포구 염리동 ‘마포프레스티지자이’ 84㎡는 지난달 25억5000만원에 팔려 신고가를 경신했다. 지난 3월 24억7000만원보다 8000만원 더 급등했다. 입주 당시였던 2021년 19억7000만원으로 20억원을 넘기지 못했는데, 약 4년 만에 6억원 가까이 뛰어올랐다.

집값 상승세는 상대적으로 집값이 저렴한 강북 지역에도 영향을 미치는 모습이다. 부동산 정보업체 직방에 따르면 지난달 성북구 아파트의 상승거래 비중은 46.8%를 기록했다. 이는 전월(42.3%) 대비 4.6%포인트 상승한 수치다. 노원구는 4.5%포인트 증가한 44.5%로 집계돼 성북구(46.8%)에 이어 2위를 기록했다. 금천구는 44.7%에서 46.3%로 늘었다.

서울 전체 상승거래 비중은 47.9%로 한 달 전보다 0.6%포인트 소폭 늘었는데 성북·노원·금천구가 서울 평균치보다 높았다.

■ 초헌법적 규제 남발…부동산 정책 다룰 전문성 부족

토지거래허가구역이란 일정 지역 내에서 토지 또는 부동산을 거래하려면 관할 행정기관(구청장·시장·군수 등)의 허가를 반드시 받아야 하는 구역으로 국토교통부 장관이나 시도지사가 지정한다.

토지거래허가구역 지정은 1978년 국토이용관리법 시행과 관련 마련돼, 1980년대 초 수도권 개발 억제와 투기 방지를 위해 강남 일대가 허가구역으로 지정되면서 시작됐다.

당초 토지 시세차익을 노리고 투기하는 수요를 막기 위해 마련한 제도이지만 아파트 거래를 규제하기 위한 수단으로 변질됐다. 2000년대 이후 처음 도입된 것은 박원순 전 시장이 2020년 서울 강남, 송파, 용산, 성동, 영등포구의 주요 아파트지구와 개발 예정지에 적용했다. 오세훈 시장의 지난 3월 토허제 확대 재지정 조치는 여기에서 더 나아가 ‘아파트’에만 한정해 사실상 ‘주택거래허가제’로 성격이 바뀌었다는 지적이다. 또 구 전체를 포함시켜 가격 등락과 상관 없는 주택도 무차별적으로 규제 대상에 넣어 위헌 요소가 짙다는 비판이 나온다.

업계에서는 정부나 지자체가 다른 방안은 고려하지 않고 무리한 조치만 휘두르는 것은 부동산 시장을 더 왜곡하고 집값을 급등시킨다고 경고하고 있다. 과거 노무현 정부 시기 집값에 거품이 많이 끼었다고 ‘버블세븐’이란 7개 지역(강남, 서초, 송파, 양천, 분당, 평촌, 용인)을 지정해 집중적인 규제를 폈었는데, 규제 외 지역인 수원, 화성, 중랑, 노원 등으로 수요가 이동하며 집값이 더 올랐다.

업계의 한 관계자는 “공산주의 국가에서도 중국을 제외하고 제한적으로 활용하는 아파트 거래 허가제를 지자체가 남발하는 것은 부동산 정책을 다룰 정무적 감각과 전문성이 부족하다는 증거”라며 “규제지역이 아닌 곳으로 수요가 옮겨가 저렴한 주택까지 가격이 자극시키면 서민들의 내 집 마련 길이 영영 막히는 것은 불보듯 자명하다”고 지적했다. /rykimhp206@chsoun.com