새 정부에 주는 부동산 달인의 직언.. "징벌적 세금 등 문 정부 정책 반복 말아야"

부동산 전문가 ‘삼토시’
李 정부 향해 “공급 확대하되 과도한 개입 삼가길”

[땅집고] “문재인 정부 때는 ‘정책 실기(失期)’만 없었어도 부동산 시장이 상당히 안정화될 수 있었을 것이다. 이재명 정부는 공급은 확대하되 과도한 개입은 삼가야 한다.”

국내 최대 부동산 커뮤니티 ‘부동산스터디’에서 “새 정부에 대한 제언”이라는 게시글이 화제다. 작성자는 부동산 빅데이터 전문가 삼토시(강승우)로 “과거 민주당 정부의 부동산 정책 실패를 반면교사 삼아 훗날 국가와 국민에 이로움을 가져다준 정부로 기억되길 바란다”고 밝혔다.

과거 문재인 정부는 이른바 징벌적 세금을 부과하는 등 과도한 개입으로 부동산 시장 안정에 실패했다. 삼토시는 이재명 정부를 향해 “공급은 확대하되 과도한 개입은 삼가야 한다”고 했다.

삼토시는 이재명 정부에 대해 ▲공급 확대 ▲다주택자 규제 완화 ▲시장에 대한 과도한 개입 자제 ▲세제·임대차 개편 지양 등을 제안했다.

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수도권 기준 아파트 착공 물량은 2021년 23만6000가구를 정점으로 2022년 14만가구, 2023년 10만2000가구로 줄었다. 2024년 15만1000가구로 다소 늘었지만 2025년부터 2028년까지 공급 부족이 확실시되고 있다. 이에 대해 삼토시는 “지금부터 공급 확대에 나선다고 해도 이 대통령 임기 내 입주 물량 확대는 쉽지 않지만, 그래도 (노력)해야 한다”고 강조했다.

그는 “현재 서울 전세가율은 53% 수준인데, 공급 부족이 심화되면 충분히 매매가를 밀어올릴 수 있는 수준”이라며 “임기 내 입주 물량 확대는 쉽지 않기 때문에 다른 정책이 함께 검토돼야 한다”고 했다.

삼토시가 제시한 방안은 다주택자 규제 완화다. 그는 “주택은 매점매석해도 다른 재화와 달리 ‘임대’로 물건을 내놓는다는 차이가 있다”며 “다주택자들이 집을 많이 사면 집값이 단기적으로 상승할 수 있으나, 임대 매물을 출회시키면 전세가가 하락하고, 전세가율 하락으로 이어진다”고 밝혔다.

3주택 이상 가구가 가장 많이 증가한 2016년(5만8860가구 증가)과 2017년(5만2811가구 증가)에 KB부동산 매매지수 상승률이 각각 1.5%, 1.3%였다. 그러나 문재인 정부 말기인 2021년 3주택 이상 가구가 3만7034가구 줄었는데, 매매지수 상승률은 20%를 넘겼다. 다주택자가 보유한 주택이 임대 시장으로 나오도록 유도해 공급을 늘려야 한다는 논리다.

다만 삼토시는 “다주택자가 순기능만 있는 것은 아니다”며 “과도한 매점매적이 일어나지 않도록 적절한 수준의 규제도 유지돼야 한다”고 했다. 그는 “문재인 정부 때를 돌이켜보면 정책 실기만 없었다면 매매가와 전세가 모두 상당히 안정화될 수 있었다”며 과도한 시장 개입을 지양해야 한다고 밝혔다.

문재인 정부 초기 입주 물량이 충분했는데도 집값이 오른 이유를 ‘다주택자 투기’로 규정하면서 2018년 4월 다주택자 양도소득세 중과를 결정했다. 여기에 2020년 임대차3법을 시행하면서 전세 매물 급감에 따른 전세가 급등을 초래했다고 지적했다.

삼토시는 “경제 논리, 시장 논리를 벗어나는 수준의 세제 개편, 임대차 제도 개편은 지양하기 바란다”고 밝혔다. 지난해부터 민주당이 검토하고 있는 무제한 계약갱신권을 보장하는 임대차법 개정 등과 같은 시장 개입을 경계했다. /raul1649@chosun.com