첫 리츠 IPO 앞둔 대신밸류리츠…이달 중 공모
대신그룹 본사 ‘대신343’ 자산으로 담아
스폰서리츠 한계, 극복할까

[땅집고] 대신자산신탁이 대신파이낸셜그룹 본사 사옥을 자산으로 담은 ‘대신밸류리츠’를 본격 공개 상장한다.

11일 업계에 따르면 대신자산신탁이 이달 중 첫 리츠(REITs) 기업공개(IPO)를 앞두고 있다. 대신자산신탁은 지난 3월 프리 기업공개(Pre-IPO, 상장 전 자금유치)를 통해 1500억원 규모의 투자자 대부분을 모집했다. 이달 23~24일 첫 공모에 나서며 이달 중 기업공개 절차를 모두 마무리하고 7월 코스피에 상장할 예정이다.

새 정부가 들어서고 금리 인하 국면이 맞물리면서 리츠를 출범하기 적절한 타이밍이란 이야기가 나온다. 부동산금융 분야에 전문성을 지닌 대신그룹의 스폰서 리츠(기업이 보유 자산을 리츠로 만들며 주주이자 임차인이 되는 구조)로 발돋움할 것이란 기대감도 있다.

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하지만 일각에선 작년에 대기업의 스폰서 리츠들이 줄줄이 주가가 반토막이 난 전력이 있는데다, 건물도 단일한 오피스 자산 하나로 경기 변동에 따른 다수 잠재 리스크가 있다는 평가도 나온다.

■ 대신밸류리츠 오는 23일 첫 공모…대신증권 본사 자산으로 담는다

대신자산신탁은 대신밸류리츠의 공모가를 5000원, 공모주식 수는 1930만주로 총 965억원을 조달할 계획이라고 밝혔다. 이 중 부대비용을 제외한 899억원은 사모사채 상환에 사용될 예정이다. 대표 주관은 대신증권과 한국투자증권이, 공동 주관은 삼성증권이 맡았다.

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기초자산은 대신파이낸셜그룹 본사 사옥인 ‘대신343’이다. ‘대신343’은 지하 7층~지상 26층 규모 오피스로, 연면적이 5만3369.33㎡이다. 최대 10년간 대신파이낸셜그룹과의 마스터리스 계약을 체결해서 안정적인 임대 수익을 보장한다는 계획이다. 대신밸류리츠는 계열사들과 최대 10년의 마스터리스 계약을 체결해 임대율 100%를 확보했으며, 임대료는 연 2.75% 인상하는 것으로 계약해 연평균 6.35%의 배당수익률을 보장하는 것을 목표로 하고 있다.

오피스 매입 가격은 감정가의 94.6%인 6620억원이고, 부대비용을 포함한 총 투자 비용이 7232억원이다. 이 중 담보대출이 3735억원으로 총담보인정비율(LTV)은 60% 수준, 여기에 임대 보증금이 236억원이다. 임대 기간은 오는 4월부터 2032년까지 7년이며 7년 간 리츠를 운영한다. 연평균 배당률은 5.96%로 설정했다.

■ 금리인하 국면, 리츠 출범하기 적절한 타이밍

전문가들은 이 리츠 향방에 대해 다양한 가능성을 열어놨다.

투자자가 고려할 점은 대신증권의 본사 사옥 ‘대신343’은 지난해 매각을 추진했던 적이 있다는 것. 당시 가격이 높다는 이유로 팔리지 않자 매각을 포기하고 리츠로 자산을 유동화한 것으로 봐야 한다는 것. NH아문디자산운용, 이지스자산운용 등과 협상을 벌였지만, 최종적으로 매각은 결렬됐다. 매각을 시도했을 당시 건물 호가는 약 6600억원으로 3.3㎡ 당 4100만원 수준으로 현재 투자비용과는 별 차이가 없다.

이에 대해 대신증권 관계자는 “당시 단순히 건물의 매각가가 비싸단 이유로 계약이 불발된 것이 아니라 기관투자자 자체적으로 건물 매입 및 투자 계획에 변수가 생기면서 최종 결렬된 것”이라며 “건물 위치, 임차인 등 조건이 좋아 금액에 대해서는 해당 투자자와 최종적인 협의가 이뤄진 상황이었다”고 밝혔다.

그러면서 “지난 3월 프리 기업공개 당시 마스터리스 계약이 10년간 들어가 있어 걱정이 없고, 분기 배당률도 높다는 점 때문에 자금조달이 순조로웠다고 보고 있다”고 덧붙였다.

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업계의 전문가는 “최근 금리가 인하함에 따라 리츠를 설립하고 운영하는데 따른 비용이 낮아지고 수익률도 오를 수 있다는 기대감이 있다”며 “다만 대신밸류리츠는 자산이 단일 오피스 자산으로 구성돼 경기 변화에 따른 변동성을 고려해야 한다”고 했다. /rykimhp206@chosun.com