이재명 정부가 무주택자의 절망 풀어줄 수 있는 방법[기고]

[기고] 이재명 대통령에게 바라는 무주택 서민 주거안정을 위한 5가지 원칙 | 최민섭 호서대 부동산자산관리학과 교수

[땅집고] 새롭게 탄생한 이재명 정부가 꼭 기억해야 하는 게 있다. 아직 우리나라 전체 가구의 약 44%가 집값 상승으로 인한 상대적 박탈감과 노동의욕 상실을 체감하는 무주택 서민이라는 점이다. 주거비 부담이 크면 삶의 질이 떨어진다.

헌법35조3항은 ‘국가는 주택개발정책 등을 통해 모든 국민이 쾌적한 주거생활을 할 수 있도록 노력해야 한다’고 명시하고 있다. 국가는 더 이상 집 문제로 고통받는 국민이 없게 해야 한다. 무주택 서민의 영구적인 주거 안정성을 위해 정부 재원·기금으로 주거안전망을 촘촘하게 다시 구축하는 게 필요하다. 이재명 정부는 다음과 같은 원칙을 명심해야 한다.

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첫째, 공공임대 주택을 확보하는 것은 미래를 위한 투자다. 선진국 수준인 주택 총 재고량의 20%를 목표로 적절한 공급량을 일관성 있게 유지해야 한다. 현재 우리나라 공공임대주택 재고량 192만 가구로, 9% 수준이다. 그간 정부가 등록 민간임대주택 공급에 힘썼으나, 10년 이상 운영하는 민간임대주택 수는 122만 가구(2023년 기준)이다. 전체 임차가구 857만 가구 중 약 63%인 543만 가구는 민간 주택시장에서 주거를 해결해야 한다.

둘째, 생애최초 주택 구입 가구 중심의 자가 소유 지원 정책을 추진해야 한다. 자가 촉진 정책은 주거사다리의 종착지라는 점에서 방기해서 안 되는 중요한 분야다.
그러나 주택시장 부양 등을 목적으로 추진하는 자가촉진 정책은 자칫 주택 가격 급등 요인이다. 만약 자가촉진정책을 강화하고자 한다면 생애최초 주택 구입자에 한해서 지원하는 게 적절하다.

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셋째, 초고령 사회에 적합한 노인 주거정책을 마련하고 안전한 노후 주거생활을 지원해야 한다. 그동안 우리 사회는 청년, 신혼부부를 위한 주택 정책을 확대했다. 상대적으로 노인 주거안정을 위한 정책적 노력이 적었다. 민간이 공급하는 노인복지주택은 고비용이 동반되는 주거형태이므로, 정부는 이를 부담하기 어려운 중저소득･중저자산을 보유하는 노인 가구의 주거안정을 위한 정책을 개발해야 한다.

또한 ‘지역사회 계속거주‘(Aging In Place) 트렌드에 맞춰 현재 거주하는 주택에서 안전하고 편리한 생활이 가능하도록 주택의 개보수, 개조 정책을 강화할 필요가 있으며, 저층 주거지, 역세권, 병원 시설 인근 등 다양한 지역에서 공공임대주택 공급을 늘려서 생활권 내에서 노후를 보내는 데 어려움이 없도록 해야 한다.

넷째, 장기 운영이 가능한 민간임대주택 공급을 확대하고 민간사업자를 육성해야 한다. 공공 주택의 공급량이 제한적이라서 수요를 모두 충족하기에는 어렵다. 다행히 10년 이상 운영되는 민간임대주택 공급을 활성화하기 위한 노력이 있었다. 지난해 8월에는 20년 이상 장기 민간임대주택 정책이 나왔다. 해당 정책의 제도화가 더디지만, 장기운영이 가능한 민간임대주택을 계속 늘리는 것은 공공임대주택 공급만큼이나 중요한 정책 과제다. 충분한 지원을 조건으로 공공성을 확보할 수 있는 사업구조를 개발하고, 참여할 수 있는 민간사업자를 지속적으로 발굴·육성하는 접근이 필요하다.

다섯째, 전세 사기가 더 이상 발생하지 않도록 임대차 시장의 안전장치를 제도적으로 보강해야 한다. 우리나라 고유의 점유 형태인 전세는 내 집 마련을 위한 징검다리 역할을 해왔지만, 가격 변동성이 심할 때는 주택 가격을 끌어올리는 기능을 하거나 반대로 전세 사기 등 보증금 미 반환 문제를 야기했다. 특히 최근 4~5년 동안에는 주택 시장의 침체, 전세가격의 급락 등을 배경으로 보증금 미 반환 문제가 발생하고 피해자들이 생을 달리하는 사태까지 발생했다. 정부 차원에서 보증보험 제도를 강화하거나 임대인의 정보를 사전에 공유하는 등의 제도를 만들었으나, 여전히 미흡하다. 추후 전세보다 월세가 더 지배적인 점유형태가 된다는 전망이 있으나, 고액 보증금 체계는 쉽사리 없어지기 어려울 것으로 보인다.

게다가 보증금 미반환 문제의 가장 큰 피해 집단은 1인 가구 청년이다. 이 문제를 근본적으로 해결하지 못하면 미래세대인 청년들의 삶의 기반 자체가 흔들릴 수밖에 없다.

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이와 같은 5가지 기본 원칙이 잘 지켜진다면 헌법이 추구하는 주거의 가치를 실현할 수 있고 주택시장과 서민주거 안정에 기여하리라 본다. 다만 장기적인 관점과 계획 그리고 정책 전문성과 일관성이 담보돼야 한다. 이재명 정부의 부동산 정책 성공을 기원한다. /글= 최민섭 호서대 부동산자산관리학과 교수, 정리=김서경 기자 westseoul@chosun.com