감정가 1억2000만원 24평 빌라, 7033만원에 낙찰
실투자금 1880만원으로 세후 수익만 5100만원 벌어

[땅집고] 부산에서 30년된 노후 빌라를 자기자본 1900만원만 들여 경매로 샀다가 넉달여만에 되팔아 6800만원대 시세 차익을 올린 사례가 나왔다. 자기자본 대비 투자수익률(ROE)이 3배에 가까운 것으로 ‘저평가·시세차익’을 노리는 이른바 ‘빌라 단타’의 대표적 성공 케이스라는 평가다.

땅집고옥션(☞바로가기)에 따르면 해당 물건은 부산시 사상구 감전동 B빌라 3층 전용면적 73㎡(24평). 2023년10월 경매 개시 결정이 내려졌다. 1995년 준공한 지하1층~지상 4층 다세대주택이다. 해당 물건은 방 3개와 거실, 화장실 2개를 갖춘 구조다.

낙찰자 A씨는 작년 9월 진행한 4회차 입찰에서 경쟁자 2명을 제치고 7033만원에 낙찰받았다. 감정가 1억2000만원의 60% 수준이다. 4회차 최저입찰가(6144만원)보다는 높았지만 경쟁자가 있었고, 해당 물건 주변 전세금 시세가 7500만원대인 점을 감안해 가격을 좀 더 올려서 입찰했다.

해당 물건은 임차인이 없어 명도(明渡)가 쉬운 것도 장점이었다. A씨는 낙찰 후 약 4개월 만인 올 2월 1억3900만원에 해당 물건을 되팔았다. 낙찰가와 비교한 단순 시세차익만 6800만원으로 거의 2배 가격에 판 셈이다. 여기에 A씨는 낙찰가의 80%를 경락잔금대출로 충당했기때문에 자기자본은 약 1884만원만 투입했다. ROE가 무려 271%에 달한다. 취득세·법무사 비용·이자·세금 등을 감안한 세후 이익도 5100만원대로 추산된다.

☞경매 초보도 돈버는 AI 퀀트 나왔다…땅집고옥션, 백발백중 투자법 제시

A씨가 4개월만에 단타 매매에 성공한 이유는 실수요가 탄탄한 지역에서 저평가 물건을 싸게 낙찰받았기 때문이다. 감전동은 사상구에서도 실수요가 꾸준한 저가 아파트와 빌라가 밀집한 지역이다. 걸어서 10분 이내에 부산지하철 2호선 감전역이 있어 도심 접근성이 좋다. 감전초, 덕포여중 등 학교도 가깝다. 공원도 걸어서 5분 거리에 있다. 현지 부동산 관계자들은 “감전동 일대는 신축 주택 공급이 적어 상대적으로 빌라 시세가 안정적이고 서민들이 살기에는 가성비가 괜찮은 곳”이라고 했다.

김기현 땅집고옥션 연구소장은 “A씨의 경우 보유기간이 짧아서 세금을 내야 했음에도 수익이 크게 훼손되지 않은 이유는 결과적으로 매입가격 자체가 낮았기 때문”이라면서 “이 사례는 리스크 없이 시세차익과 빠른 회전까지 노릴 수 있는 이상적인 경매 투자”라고 분석했다.

높은 자기자본 수익률(ROE)과 총투자 수익률(ROI)을 동시에 달성한 대표적인 저평가·시세차익형 경매 투자라는 것이다. 땅집고옥션(☞바로가기)은 최근 경·공매 투자자들을 위해 국내 최초 부동산 퀀트 분석 플랫폼을 정식 오픈했다. 김 소장은 “경매 초보자라도 일정한 알고리즘만 갖추면 충분히 수익을 낼 수 있다”며 “최근 출시된 AI 퀀트 분석 서비스가 바로 그런 목적에서 설계됐다”고 했다. A씨가 낙찰받은 물건은 ‘저평가주’, ‘시세차익주’, ‘하자없주’, ‘평균보다낮주’, ‘전세가보다낮주’ 등 5가지 조건을 동시에 충족하는 물건으로 분석됐다. 감정가보다 40% 이상 낮은 낙찰가, 시세 대비 86% 수준의 거래, 전세가보다 낮은 매입 가격 등 시장 괴리율이 컸던 점이 수익의 핵심이다.

땅집고옥션은 신규 회원 대상으로 진행 중인 퀀트 분석 무료 체험 이벤트를 6월 9일까지 연장한다. 땅집고옥션 관계자는 “예상보다 많은 회원의 참여와 호응에 힘입어, 기존 무료체험 이벤트를 오는 9일까지 연장하기로 했다”며 “아직 체험하지 못한 분들도 이번 기회를 통해 유료 멤버십 전용 서비스를 모두 경험할 수 있다”고 밝혔다. /pkram@chosun.com