시세 10%만 내고 한강뷰 재건축 아파트 사모으는 봉이 김선달은 누구?

[땅집고] 서울시가 최근 정비사업 인허가 과정에서 한강 조망이 가능한 주동에도 임대세대를 고르게 배치하라는 소셜믹스 지침을 강화하면서 재건축 현장에서의 반발이 거세다. 서울시는 “소셜믹스의 본질을 살리기 위한 도시계획적 지침”이라고 설명하지만, 조합 측에선 “개발은 민간이 하고, 수익은 공공이 챙긴다”는 불만이 터져 나오고 있다.

서울시가 추진 중인 소셜믹스는 임대주택과 일반분양 주택 사이의 조망권 차별을 해소하겠다는 취지다. 이에 따라 기존에는 저층이나 단지 외곽, 비선호 라인에 집중 배치하던 임대세대를 한강 조망이 가능한 라인까지 포함시키는 설계 변경이 이뤄지고 있다. 대표적인 사례가 송파구 잠실동 ‘잠실주공5단지’다. 여의도 공작아파트, 강남구 압구정 일대 재건축 단지들 역시 유사한 논의를 진행 중이다.

■서울시 소셜믹스…“세입자가 집주인보다 우선인 정책”

잠실주공5단지 조합 측은 “조합원에게 한강 조망 가구를 우선 배정하는 데는 문제가 없다”는 입장이다. 하지만 설계 변경으로 인한 사업 지연이 불가피하고, 일반분양 물량이 축소하면서 조합의 실질적 손해로 이어질 수밖에 없는 상황이다.

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한 잠실주공5단지 조합원은 서울시 소셜믹스 지침을 두고 ‘세입자가 집주인보다 우선하는 정책’이라고 주장했다. 한강 조망권이 확보된 주동은 수억원의 프리미엄이 붙는 고급 입지인데, 여기에 임대세대를 넣는 것은 조합 수익을 줄이고 서울시가 시세차익을 챙기는 구조라는 것이다.

서울시는 보통 정비사업에서 법적 상한 용적률을 부여하는 대가로 기부채납을 요구하고, 이를 통해 임대주택을 확보한다. 서울시는 이렇게 확보한 임대주택을 표준건축비 기준으로 감정한 뒤 건축비만 지불하고, 토지와 함께 서울시 자산으로 편입한다. 등기부등본상 소유권 역시 ‘서울특별시’ 명의로 등재된다.

표준건축비는 국토교통부가 매년 자재비·인건비 등을 반영해 고시하는 공공임대주택 건축비 기준으로, 고급 마감재나 특화설계, 한강 조망 프리미엄 등은 반영되지 않는다. 업계에서는 “실제 공사비의 30~40% 수준에 불과하다”고 지적이 나온다.

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■시세 10분의 1가격에 ‘알짜 한강뷰’ 사들이는 서울시

2024년 기준 표준건축비는 1평(3.3㎡)당 약 370만원으로, 전용 59㎡ 기준 임대주택 한 채의 건축비는 약 9250만원에 불과하다. 반면 잠실주공5단지 평당 시세는 1억1000만원 수준. 실거래 시세 10분의 1 가격에 서울시가 한강 조망 단지를 확보하는 셈이다.

한 대형 건설사 관계자는 “강남권 하이엔드 단지의 경우 공사비만 평당 1000만원에 육박하는데, 서울시는 표준건축비로 바겐세일에 고급 주택을 확보하고 있다”며 “이 같은 구조는 민간의 개발 의욕을 꺾을 수 있다”고 말했다.

재건축 조합 사이에서 재산권 침해 논란이 확산하자 서울시는 최근 연구용역을 발주해 단지별 특성을 반영한 유연한 가이드라인 마련에 착수했다. 오세훈 서울시장은 “소셜믹스의 본질적 철학을 침해받지 않는 범위에서 유연한 제도를 마련할 것”을 지시했다.

앞서 강남구 대치동 ‘에델루이’ 단지의 경우, 임대세대를 별도 배치하는 대신 약 20억원 규모의 추가 기부채납을 통해 소셜믹스 기준을 완화받은 바 있다. 서울시도 이를 조건부로 수용했다. /mjbae@chosun.com