[붇이슈] 삼토시 부동산 빅데이터 전문가
서울 아파트 거래량 회복세…5월 주담대 늘어
동작·성동·광진·양천 아파트 매물 급감
대단지 입주에도 전세 매물 줄어드는 추세

[땅집고] 서울 아파트 시장의 매매 열기가 다시 달아오르고 있다. 거래량이 점차 늘어나는 가운데, 강남권 최상급지보다 오히려 마동양성(마포·동작·양천·성동) 등에서 매물이 빠르게 줄어들며 시장에 풍선효과가 뚜렷해지고 있다.

5월 서울 아파트 매매지수 증감률은 KB부동산 기준 0.61%로 집계됐다. 이는 전월(+0.98%)보다는 다소 낮은 수치지만, 여전히 시장의 상승 흐름이 이어지고 있다. 시장의 열기를 느끼게 해주는 지표는 거래량이다. 서울 아파트 거래량은 3월24일 토지거래허가구역을 강남3구(강남구·서초구·송파구)와 용산구로 확대 지정하면서 거래가 급감하였으나 5월은 거래량이 4000건(5월 말 기준)을 돌파하면서 다시 증가 추세다.

☞ 손품, 발품 다 팔아도 없던 내 맞춤 아파트 여기에 다 있네!

주택담보대출 금리 하락과 맞물려 시장의 매수 심리는 다시 살아나는 분위기다. 2024년 11월 4.30%에 달했던 주담대 금리는 올해 4월 3.98%까지 하락했다. 한국은행이 GDP 성장률 전망치를 1.5%에서 0.8%로 크게 낮추며 추가 금리 인하 가능성을 시사한 점도 부동산 상승세를 자극하는 요소다. 특히 오는 7월 1일부터 스트레스 DSR(총부채원리금상환비율) 3단계가 시행되기 전 '선취매' 움직임이 가속화되고 있다는 분석도 나온다. 5월 들어 5대 은행 가계대출 증가폭이 4조1575억원에 이르는데 이중 주택담보대출 증가폭이 3조1935억원에 달했다.

매수세가 살아나면서 서울 아파트 매매 매물은 뚜렷하게 감소하고 있다. 2025년 2월 말 9만4000건까지 늘어났던 매물은 4월 말 8만7000건, 5월 말에는 8만3000건으로 줄었다.

흥미로운 점은 3월까지만 해도 매물 감소는 토허제가 지정된 강남3구와 용산구가 주도했지만, 5월부터는 양상이 달라졌다. 이는 투자 수요가 규제를 피해 비강남권으로 확산됐다는 점을 시사한다. 강남3구와 용산구의 매물은 한 달간 1000건 감소에 그쳤지만, 서울 전체 매물은 4000건 줄었다.

동작, 성동, 광진, 양천, 영등포, 마포 등 상급지 지역에서 매물 감소폭이 컸다. 특히, 동작·성동·광진·양천 지역의 매물 감소율은 -10%를 넘기며, 핵심지를 대체하는 상급지로 매수세가 몰리며 풍선효과가 두드러졌다.

☞나에게 딱 맞는 아파트, AI가 찾아드립니다

전세 시장도 이상 조짐을 보이고 있다. 강동구 올림픽파크포레온과 동대문구 이문 래미안그란데 등 대단지 입주에도 서울 아파트 전세 매물은 줄고 있는 상황이다. 2024년 11월 말 3만3000건에서 2025년 5월 말 2만6000건으로 지속적인 감소세를 보였다.

이달엔 서초구 메이플자이와 동대문구 휘경 자이디센시아가 입주를 하는데, 6월말에도 전세 매물이 감소한다면 전세시장을 지탱하는 수요가 굉장히 견고하다고 봐야한다. 경기도와 인천시 입주 물량이 올해 감소폭이 큰 상황이고, 서울도 2026년부터 입주 물량이 다시 줄기 때문에 시간이 지날수록 전세금 상방 압력은 커질 것으로 예상된다.

수도권 전체 입주 물량은 2021년 23만6000호에서 2023년 10만2000호로 급감했고, 2025년 들어서는 4월까지 겨우 3만1000호에 그쳤다. 이는 2025~2028년 전세금 상승 가능성을 높이는 핵심 변수다.

매매가 대비 전세금 비율인 전세가율은 2023년 8월 51.0%에서 2025년 5월 53.4%까지 소폭 반등했다가 다시 하락하고 있지만, 이는 매매가 상승 폭이 더 가팔랐기 때문으로 보인다. 향후 수도권 입주 물량 감소와 전세 매물 축소가 이어진다면, 다시 전세가율 반등세가 나타날 가능성이 높다는 분석이다.

과거 15년간 수도권 연간 입주 물량이 15만호를 넘으면 서울 전세가율이 떨어졌고, 15만호를 밑돌면 전세가율이 올랐다는 경험을 감안하면 중장기적으로 전세 시장이 다시 불안정해질 수 있다는 우려도 나온다. /hongg@chosun.com