[이재명 시대 부동산 시장, 향방은 下]
문 정부의 다주택 규제+윤 정부의 공급 대란
강남 집값만 밀어올려
규제 완화 동시에 양극화 해소할 대안 필요

[땅집고] “지금 집을 사고 싶은데, 늦었을까요?”, “부동산 상승 하락이 문제가 아니라 사다리 걷어차기로 계층간 이동이 불가능해지는 것 아닌가요? 양극화가 심화해 최대한 비싼 집을 구입한 사람들은 선방이고, 집을 사지 못한 사람들은 어쩌죠.”

이재명 정부가 들어서자 집값 과열 및 양극화를 우려하는 목소리가 높아지고 있다. 민주당이 집권했던 지난 문재인 정부에서 수도권에 웬만한 아파트값까지 모두 상승해 이른 바 ‘벼락거지’가 됐다고 자평하는 사람이 많았기 때문이다. 문 정부 시기는 전세계가 저금리 기조로 시중 유동성도 풍부했고, 시중 자금이 부동산에 몰려들며 전국 집값이 크게 상승했다. 여기에 다주택자를 압박하는 규제를 쏟아내는 한편, 주택 공급은 충분히 하지 않아 서울 고가주택 가격이 크게 급등했다는 평가가 많다. 윤석열 정부에선 다주택자에 대한 규제를 충분히 완화하지 못하고 주택 공급량만 역대 10년치 평균의 절반 수준으로 급감해 양극화가 심화했다는 분석이다.

최근 서울 핵심지 지역은 집값이 지나치게 급등한 반면, 수도권 외곽에서는 오히려 집값이 떨어지고, 지방은 침체 국면을 벗어나지 못하고 있는 상황이다. 집값 양극화를 완화하면서도 공급을 늘릴 수 있는 색다른 처방이 필요하단 이야기가 나온다.

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■ 尹 공급 없이 文 다주택 규제 그대로 유지…강남 집값만 폭발시켜

이재명 정부는 강남만 집값 폭발 현상에 대해 선택의 기로에 직면했다. 이명박 정부처럼 공급 폭탄터뜨릴 것인가, 아니면 문재인 정부처럼 규제폭탄을 터뜨릴 것인가를 조만간 결정해야 한다.

규제폭탄이 단기적으로 효과가 있는 것처럼 보이지만, 규제 내성만키우고 집값을 오히려 더 끌어 올리는 부작용이 있다는 것이 문재인 정부의 교훈이다. 이명박 정부와 같은 공급 폭탄도 쉽지 않았다. 공급은 단기간에 효과를 발휘하기 힘들다, 이때문에 역대 정부는 집값 폭등기에는 공급보다는 단기적인 효과를 볼 수 있는 규제의 유혹에 빠진다.
이재명 대통령도 후보시기 규제를 통한 집값 안정이 쉽지 않은 만큼, 공급을 획기적으로 확대하겠다는 입장을 보였다. 하지만 집값 급등이 강북과 경기도로 확산될 경우, 단기효과가 있는 규제대책에 대한 유혹을 뿌리치기 어려울 것으로 보인다.

업계에서는 지난 민주당 집권 시기였던 문 정부 시절 다주택자에 대한 과도한 규제가 수도권 핵심지인 강남 집값을 밀어올렸다고 지적했다. 여기에 지난 윤석열 정부에서는 이 같은 규제를 제대로 완화하지도 않고, 주택 공급량만 역대급으로 축소시켜 핵심지 집값이 더 과열 양상을 보였다는 이야기가 나온다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “당시 취득세를 높여 다주택자가 되기 어렵게 하고, 보유세를 높여 다주택 상황을 유지하지 못하도록 했고, 양도세를 높여 시세차익을 얻지 못하게 했다”며 “그 결과 똘똘한 한 채 집착 현상이 나타났고 민간 임대주택 물량이 동반 감소하는 동시에 지방과 서울간 집값 양극화도 극대화했다”고 설명했다.

5일 한국부동산원 통계에 따르면 올해 1월부터 4월까지 서울의 집값은 1.39% 상승했다. 서울 강남구는 4.25% 서초는 4.26%, 송파구는 4.99%로 서울의 상승을 주도했다. 그밖에 성동 (2.05%), 용산(1.83%), 마포(1.72%), 양천(1.64) 등 웬만한 집값 강세 지역은 모두 상승세였다. 하지만 경기도에서는 과천(4.63%), 용인수지(1.14%), 분당(0.58%), 안양 (0.29%)도 따라 올랐다.

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이 지역들은 지난 부동산 호황기 때의 가격보다 더 오르거나 그 수준으로 집값이 대부분 회복했다.

하지만 같은 기간 서울에서도 노원구와 도봉구는 -0.23%, -0.13%로 하락했고, 중랑구도 -0.14%, 금천구도 -0.06% 떨어졌다. 경기도에서는 평택과 광명이 -2.41%, 2.22% 각각 하락했고, 김포시도 -1.52%로 집값이 떨어졌다. 이재명 후보가 실거주하는 인천 계양구 귤현동 ‘계양센트레빌3단지’ 84㎡는 지난 집값 급등기인 2022년 6억2150만원에 팔려 최고가를 기록했지만, 현재까지 줄곧 하락해 지난 5월7일 기준 4억8300만원 수준이다.

금리 및 자재값 인상에 따라 글로벌 경기가 요동치면서 2022년부터는 국내 부동산 시장이 침체기에 돌입했지만, 이 기간동안에도 강남 집값만 회복세가 빨랐고 계속 상승했다. 서민 주택은 여전히 하락한 상태를 벗어나지 못하고 있다.

■ “3억집, 10억원 되는게 더 큰 문제”…“양극화 해소할 대안도 필요”

일각에선 모든 주택 가격이 다 오르는 것보다, 일부 지역만 치솟는 수도권 주택 시장의 양극화가 서민 주거 안정을 유지하는데는 일정 부분 긍정적인 측면이 있었다고 주장한다. 문재인 정부 시기를 보면 서민주택까지 규제가 강화한 나머지 일산이나 산본 등 실수요가 낮은 지역까지 과도한 가격 상승이 발생해 실수요자의 내 집 마련 기회가 오히려 줄어드는 부작용이 나타났다는 설명이다.

다만 지금처럼 고가 주택만 급등하고 중저가 주택이 소외되는 현상이 장기화할 경우, 국민 다수가 주거 사다리에서 멀어졌다고 느끼게 되며 근로 의욕이 떨어지고 상대적 박탈감과 계층 갈등이 심화할 수 있다는 이야기도 나온다.

업계의 한 관계자는 “정부는 중저가 주택 공급을 물량 중심이 아닌 입지·품질 중심으로 설계해야 하며 서민 주택을 지나치게 억제하거나 고가 주택만을 방치하는 양극단의 정책은 모두 바람직하지 않다”고 덧붙였다. /rykimhp206@chosun.com