비아파트 단기등록임대주택 4년 만에 부활
임대 사업자들 “이미 투기꾼 취급받아…정책 신뢰할 수 없다”

[땅집고] “이미 범죄자, 사기꾼 취급 다 해놓고 빌라 공급 어려워지니까 우리더러 다시 단기등록임대주택 하라구요? 자진말소라도 하게 해주세요.”

오는 6월 다세대주택, 연립빌라 등 비(非)아파트에 대한 단기등록임대주택 제도가 부활한다. 단기등록임대주택 제도는 문재인 정부 시절인 2017년 적극 시행됐다가 2020년 일괄 폐지돼 혼란이 많았던 정책이다.

단기등록임대주택 제도는 등록임대사업자가 일정 기간동안 임대 기간을 유지하고 세입자의 임대료를 연 5% 이하로만 올리고, 임대보증금 보증 가입 의무 등을 지키면 각종 세제 혜택을 주는 제도다. 정부는 소형 주택 공급을 확대하고 전세 사기를 방지하기 위해 아파트를 제외한 비아파트 중심으로 단기 등록임대주택 제도를 재도입했다는 설명이다. 임대 의무 기간은 과거 4년보다 긴 6년이며, 장기등록임대주택 기간인 10년보다는 짧다. 종합부동산세 합산 배제, 양도세 및 법인세 중과 배제 등의 세제 혜택을 준다.

하지만 과거 문재인 정부가 이 단기등록임대 제도를 활성화시키려고 했다가 3년 만에 혜택을 싹 없애고 제도를 폐지시킨 전력이 있어 임대 사업자들은 “또 뒷통수 맞을 수 있다”고 평가한다. 새 정부가 들어서면 다시금 다주택자를 탄압하고 슬그머니 단기등록임대주택 제도 혜택을 없애는 것 아니냐는 우려가 높다.

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■ 文 정부 저주 걸린 ‘단기등록임대주택’ 제도, 다시 부활

지난 문재인 정부 시기인 2017년 정부는 임대주택 등록 활성화 방안을 발표하면서 민간 등록임대주택 사업자에게 세제·금융 측면에서 다양한 혜택을 주겠다고 사업자 등록을 유도했다. 비제도권에 있던 민간 임대주택을 제도권으로 끌어들여 세입자 보호와 주택 공급을 동시에 이루겠다는 취지였다.

하지만 주택 시장이 점차 과열되자 갑자기 다주택자를 집값 상승의 주범으로 몰면서 각종 혜택을 빼앗기 시작했다. 이 제도가 다주택자의 투기나 세금 회피 수단으로 악용된다는 지적을 받아들인 것이다. 그 일환으로 2020년, 4년 단기임대 및 아파트에 대한 장기임대(8년) 등록 제도를 폐지해버렸다. 폐지 이후 기존에 등록한 임대주택은 의무 임대 기간이 지나면 자동으로 등록이 말소되도록 했다.

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같은 해 지방세법을 개정해 주거형 오피스텔을 주택 범주에 포함하면서 실거주 주택 외 오피스텔을 1채만 보유하더라도 임대 사업자는 종합부동산세와 재산세 등 세 부담이 대폭 늘어났다.

여기에 더해 법인사업자에게는 2020년 7·10대책을 통해 3주택 이상부터 중과세율을 적용했다. 기존에는 4주택 이상부터 취득세 중과세율을 적용했는데, 2주택 이상부터 8~12%까지 세금을 부과했다.

주로 임대 수익용으로 투자하는 건물인 빌라나 오피스텔 등은 은퇴 세대가 여러 채 보유하며 생활비 정도의 월세를 받는 시장인데, 문재인 정부가 ‘빌라 다주택자’까지 투기 세력으로 몰아넣고 종부세 폭탄 정책을 펼치면서 비아파트 임대차 시장의 생태계가 붕괴하기 시작했다는 분석이 나왔다.

건전한 빌라 사업자들이 종부세 폭탄 정책 등으로 타격을 받고, 전세 사기꾼 취급을 받으며 재산권 침해를 받았다는 주장이다.

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■ 임대주택 사업자들 “임대 사업자 범죄자 취급해놓고 혜택 준다?…못 믿겠다”

여기에 2023년 전세사기가 기승을 부리자 지난해 주택도시보증공사(HUG)의 전세보증금 반환보증 가입시 주택 가격 한도를 결정하는 기준을 엄격하게 관리하면서 세입자를 들이기 어렵게 만들었다는 설명이다.

정부는 임대 사업자가 전세보증 가입을 할 때 주택 가격 기준을 기존 ‘공시가격의 150’ 수준에서 ‘공시가격의 126%’(공시가격 적용 비율 140%X담보인정비율 90%)로 낮췄다. 공시가격은 시세보다 낮게 책정되는 경우가 많아 사실상 세입자가 받을 수 있는 전세대출 한도가 대폭 줄었고, 세입자들이 전세로 살고 싶어도 월세로 전환해야 하는 사태가 나타났다.

임대인들의 항의가 빗발치자 ‘HUG 인정 감정가’ 제도를 도입하기로 했지만, 실효성이 없다는 평가가 많다.

임대 사업자들 사이에서는 정부의 정책을 신뢰할 수 없다는 의견이 대다수다. 서울의 오피스텔 등을 다수 보유한 임대 사업자 김모 씨는 “정부가 HUG 전세보증 가입시 공시가격 적용 비율을 다소 낮춰주며 제도를 개선했다고는 하지만 굉장히 그 효과가 미미하고 이미 빌라 임대 사업자를 사기꾼 취급해 놓고 공급이 안되니까 갑자기 혜택을 주는 것이어서 정책이 언제 또 뒤바뀔지 믿을 수 없다”며 “등록임대주택 자진말소 요건조차도 매우 까다로워, 자진말소라도 가능하게 해줬으면 좋겠다”고 했다. /rykimhp206@chosun.com