입력 : 2025.06.04 06:00
[땅집고] “최저 입찰가격보다 1억8000만원이나 높게 써서 낙찰받았는데, 오버한 것 아닌가.”
작년 8월 초 서울 서부지법 경매법정에서 집행관이 ‘사건번호 ○○○○’ 물건의 낙찰자와 낙찰가격을 부르자, 탄성이 흘러나왔다. 이날 이 물건 입찰에는 25명이 대거 몰렸다. 그도 그럴 것이 서울 남가좌동에서 속칭 국민평형(전용면적 85㎡) 아파트가 최저 입찰가 6억5000만원에 경매에 나왔기 때문이다. 당시 시세와 비교하면 2억원 이상 쌌다.
치열한 눈치싸움 끝에 A씨가 8억3259만원을 써내 낙찰받는데 성공했다. “너무 비싸게 산 것 아니냐”는 얘기가 나왔지만 A씨의 판단은 정확했다. 이 아파트는 현재 낙찰 당시보다 1억원 이상 높은 가격에 팔리고 있다.
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작년 8월 초 서울 서부지법 경매법정에서 집행관이 ‘사건번호 ○○○○’ 물건의 낙찰자와 낙찰가격을 부르자, 탄성이 흘러나왔다. 이날 이 물건 입찰에는 25명이 대거 몰렸다. 그도 그럴 것이 서울 남가좌동에서 속칭 국민평형(전용면적 85㎡) 아파트가 최저 입찰가 6억5000만원에 경매에 나왔기 때문이다. 당시 시세와 비교하면 2억원 이상 쌌다.
치열한 눈치싸움 끝에 A씨가 8억3259만원을 써내 낙찰받는데 성공했다. “너무 비싸게 산 것 아니냐”는 얘기가 나왔지만 A씨의 판단은 정확했다. 이 아파트는 현재 낙찰 당시보다 1억원 이상 높은 가격에 팔리고 있다.
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땅집고옥션(☞바로가기)에 따르면 해당 물건은 서울 서대문구 남가좌동 D아파트 4층, 전용면적 84.9㎡로 최초 감정가는 8억2200만원이었다.
2000년 준공한 이 아파트는 최고 17층 14개 동, 1100여가구다. 경의중앙선 가좌역과 경의중앙선·6호선 DMC역을 이용할 수 있다. 상암 IT타운이나 CJ ENM, MBC 본사와 가깝다. 주변에 가재울초, 연가초, 연희중, 가재울중·고 등 학교가 많다. 이마트, 홈플러스, 현대백화점 신촌점 등 생활편의시설도 풍부하다. 명지대 정문 상권도 이용할 수 있다. 현지 공인중개사들은 “가격이 크게 오르지는 않아도 중산층 실거주 수요가 탄탄해 부동산 침체기에 크게 하락하지도 않는 지역”이라고 평가한다.
A씨가 낙찰받은 가격(8억3259만원)은 최저 입찰가 대비 128%에 달하며 감정가와 비교해도 101% 수준이다. 하지만 A씨는 임차인이 없어 명도비용이 들지 않고 당시 시세가 바닥권이었다고 생각해 과감하게 입찰한 것으로 보인다.
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현재 해당 물건과 같은 주택형 시세는 9억5000만~10억원선이다. 경쟁으로 인해 감정가보다 높게 낙찰받긴 했지만, 주변 시세보다 훨씬 저렴했다. 당장 되팔아도 1억원 이상 시세 차익을 기대할 수 있는 것이다. 같은 단지 같은 주택형 매물이 A씨 거래와 같은 날 각각 9억1000만원, 9억2300만원에 손바뀜했다.
주변 시세를 보면, 남가좌동 아파트 평균 매매가격은 84㎡ 기준 9억1000만원 수준이다. 84㎡ 기준으로 DMC파크뷰자이는 13억4000만원, DMC 아이파크는 10억원에 거래되고 있다. A씨는 결국 1억원 이상 평가차익을 올린 셈이다. 현재 5억5000만원에 전세를 놓았다.
업계에서는 A씨가 정확한 시세 판단으로 입찰 전략을 잘 짜서 성공한 사례라고 평가한다. 김기현 땅집고옥션 연구소장은 “입찰자가 25명이나 몰렸다는 건 시장에서 이 물건의 가치가 그만큼 높게 평가됐다는 의미”라며 “감정가보다 시세 분석이 훨씬 더 중요하며, 낙찰가는 예측 가능한 최저 수준이었다”고 말했다.
경매 전문가들은 “이번 사례처럼 시세와 감정가 간 괴리를 정밀하게 분석하고, 경쟁 강도를 예측한 입찰 전략이 경매의 핵심”이라고 강조한다. 이 같은 판단 과정을 도와주는 것이 바로 땅집고옥션(☞바로가기)의 AI 퀀트 분석 서비스다. 이 서비스는 40억 건 이상의 실거래·경매·건축·임대 데이터를 학습한 인공지능이 물건별로 예상 낙찰가와 실거래 시세는 물론 취득세 등 예상 부대비용까지 미리 계산해준다.
‘단타’, ‘임대’, ‘입지 가치주’ 등 12가지 전략형 투자 물건을 분류해 투자자가 빠르고 안전하게 결정을 내릴 수 있도록 돕는다. 김 소장은 “경매 초보자라도 퀀트 분석을 활용하면 예상 수익과 비용을 정확히 파악할 수 있다”며 “정확한 데이터 기반 전략이 없다면 감정가보다 비싸게 사고, 손해를 볼 수 있다”고 말했다.
아울러 땅집고옥션(☞이벤트 바로가기)은 신규 회원들을 대상으로 진행 중인 퀀트 분석 무료체험 이벤트를 6월 9일까지 1차 앵콜 연장한다. 땅집고옥션 관계자는 “예상보다 훨씬 많은 회원들의 참여와 호응에 힘입어, 기존 무료체험 이벤트를 오는 9일까지 연장하기로 했다”며 “아직 체험하지 못한 분들도 이번 기회를 통해 유료 멤버십 전용 서비스를 모두 경험할 수 있다”고 밝혔다 /pkram@chosun.com