이재명 대통령 당선
4기 신도시, 재건축·재개발 본격화할 듯
규제 중심에서 실수요자 중심으로 공급 확대

[땅집고] 대통령 선거 이후 부동산 시장은 어떻게 변화할까. 어느 때보다 수요자들의 관심이 높아진 상황이다. 일각에선 집값이 급등했던 문재인 정부 때와 같은 민주당이 집권해 서울 집값이 더 치솟을 수도 있다는 우려가 많은 상황이다. 향후 몇 년간 서울에 주택 공급이 부족한 상황인데다, 하반기 금리 인하 기조에 유동성이 풀리면서 집값이 천정부지로 오를 수 있다는 불안감이 고조되고 있다.

특히 지난 3월 서울시의 토지거래허가구역 확대 재지정 이후 새로운 대출 규제를 앞두고 부동산 막차수요가 강남권과 용산, 마포, 성수 등에 몰려 집값이 수억원씩 급등하면서 “서울이 점점 멀어졌다”, “벼락거지가 되고 있다”고 호소하는 서민이 늘었다. 지방에선 미분양 주택에 신음하며 건설사와 시행사가 벼랑 끝에 내몰렸다. 전반적인 국내 경기가 침체한 가운데 러시아-우크라이나 전쟁 이후 원자재값이 치솟아 수도권에 공공·민간 주택 대규모 공급도 여의치 않은 상황이다.

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이재명 정부는 이 같은 부동산 시장의 난제를 어떻게 풀어나갈까.

이재명 대통령은 1963년 12월 8일 경상북도 안동에서 태어나, 어려운 가정 형편 속에서 소년공으로 일하며 성장했다. 산업재해로 왼팔에 장애를 입은 그는 검정고시를 통해 중·고등학교 과정을 마치고, 중앙대학교 법학과에 장학생으로 입학했다. 1986년 제28회 사법시험에 합격한 후, 인권변호사로 활동하며 시민운동에 참여했다. 정치에 입문한 그는 2010년 성남시장에 당선되어 재선에 성공했고, 2018년 경기도지사로 선출됐다. 이후 2022년과 2025년 대통령 선거에 더불어민주당 후보로 출마하여, 2025년 제21대 대통령으로 당선됐다. 당선자의 부동산 공약을 다시한 번 살펴보면서 하반기 주택시장을 전망했다.

■ 4기 신도시로 공급 확대…규제 중심에서 실수요자 위주로 개편

후보시절 이 대통령은 징벌적 과세를 통한 부동산 투자 억제보다는 더 많은 주택을 공급 하는 데 초점을 맞추겠다고 거듭 강조했다. 20대 대선에선 ‘규제주의’, ‘세금폭탄’ 등으로 상징됐던 ‘이재명표’ 부동산 정책이 21대 대선에선 공급 확대로 변화한 것이다.

이 대통령은 후보시절 공급 확대를 위해 4기 신도시를 내세웠다. 그는 “교통이 편리한 4기 스마트 신도시 개발을 통해 청년과 신혼부부 등 무주택자에게 쾌적하고 부담 가능한 주택을 공급하겠다”고 했다. 다만 어느 지역에, 어떠한 기준으로 공급할 지는 밝혀지지 않았다. 청년과 신혼부부 등 무주택자에게 쾌적하고 부담 가능한 주택이 될 전망이다. 또 3기 신도시처럼 교통 여건이 이미 준비된 수도권 지역이 될 가능성이 높다는 분석이다.

노후계획도시 특별법에 따라 재건축 사업을 추진 중인 1기 신도시 정비사업에도 힘을 싣겠다는 계획이다. 이 후보는 “1기 신도시(분당·일산·산본·중동·평촌)의 노후 인프라를 전면 재정비하겠다”며 “수원·용인·안산·인천 연수·구월 등의 노후 계획도시 정비도 적극 지원하겠다”고 했다.

세금 규제도 다소 완화할 전망이다. 지난달 지방 1가구 2주택자의 세제를 완화하는 ‘국민 제2주소지제’를 공개했다. 다주택자의 면세 방안을 폭 넓게 논의할 수 있는 길이 열릴 수도 있다는 기대감이 나온다.

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노후 아파트가 많은 강남3구(강남·서초·송파)와 노·도·강(노원·도봉·강북) 지역에 공통적으로 재건축·재개발 정비사업을 신속하게 지원하면서 분담금을 완화하겠다고 약속했다. 강남구에는 안전하고 신속한 재건축을 약속하며 이를 위해 공공지원도 강화한다는 방침이다. 서초구에는 공사표준계약서 적용 의무화 및 조합 수주 후 공사비 증액 설계 변경 금지 등 주민 부담을 완화하는 ‘서초형 재건축’을 공약했다. 송파구에는 안전진단 기준 현실화, 통합심의 활성화, 실질적 이주 지원책 및 기반시설 확충에 대한 지원 기준 명확화를 약속했다. 노·도·강 지역에도 강남3구와 마찬가지로 노후 아파트의 재건축을 적극 지원하겠다고 밝혔다. 조금 다른 점은 강북 지역의 정비사업은 조합원의 추가 분담금 문제가 이슈였던 만큼 사업성을 제고하기 위한 방안이 제시됐다. 특히 도봉구에는 지분매입형 주택, 연금형 주택 등으로 재건축 사업을 신속하게 추진할 수 있도록 지원하겠다고 했다.

다만 재건축 사업의 핵심 걸림돌인 재건축 초과이익 환수제 폐지 방안에 대해서는 명확하게 안 된다고 선을 그엇다.

■ “공급 숫자만 늘리는 것 의미없어…일관적이고 예측 가능한 부동산 정책 필요”

전문가들은 주택 공급에 방점을 맞춘 제도는 바람직하지만, 수요가 있는 곳에 공급하는 것이 중요하다고 강조했다. 단기적인 성과보다는 일관성있는 부동산 규제 완화책이 필요하다고도 강조했다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “서울이 가까운 수도권 등에 수요가 밀집한 곳으로 택지개발지를 한정해야 한다”며 “지방 혁신도시 사례에서 익히 봤듯이 일단 집부터 만들고 보자는 식의 공급 대책은 실패할 가능성이 높다”고 했다.

최원철 한양대학교 부동산융합대학원 특임교수는 “정부가 어떤 메시지를 주더라도 시장은 최소한 8월까지는 관망세를 벗어나지 못할 것”이라며 “지금 시장이 원하는 것은 단기적인 자극책이 아니라, 일관성 있는 규제 완화와 예측 가능한 정책 로드맵”이라고 했다. /rykimhp206@chosun.com