예견된 사업성 저해하는 ‘풀베팅’ 논란
이주대책 지원 임대 주택 ‘12%’ 적용 기준 논란

[땅집고] “성남시가 곧 2차 정비지구를 선정하겠다는데, 선도지구 사업도 제대로 못하면서 어떻게 분당 전체를 재정비하려는 것인지 의문이다.”

정비업계에 따르면, 분당신도시 재건축 사업 추진 속도가 더뎌지는 데 성남시의 책임이 크다는 지적이 나오면서 지역 주민들의 불만이 커지고 있다. 최근 2차 정비지구 선정 방식, 이주지원 대책 문제에 이어 선도지구 ‘도시기능활성화’ 항목에 대한 논란 등이 갈등을 유발한다는 비판이 뒤따른다. 일각에서는 성남시가 이주대책 지원 비율 적용에 대해 기준이 달라졌다는 주장까지 제기됐다.

■ 주민도 예견한 ‘과열 경쟁’, 성남시는 “사실 왜곡” 과민 반응

성남시와 국토부는 지난해 11월 샛별마을, 양지마을, 시범단지 등 3개 통합재건축 구역을 노후계획도시 특별법에 따른 1기 신도시 정비 선도지구로 선정했다. 분당에서만 총 47개 구역이 선도지구 공모에 도전했는데, 결과 발표 이후 일명 ‘풀베팅’으로 인한 사업성 저해 논란이 계속됐다.

풀베팅이란 성남시가 분당 선도지구 공모 평가기준으로 제시한 도시기능활성화 항목 중 이주대책 지원 여부, 추가 공공기여, 장수명 주택 인증 등을 모두 제안했다는 의미다. 제한된 정비 물량에 대해 변별력 확보를 위해 주민들과 논의 끝에 포함한 항목이지만, 사업성을 크게 저해하는 요소다. 다른 1기 신도시 공모 평가기준에는 없는 내용이다.

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지난해 6월 평가기준 공개 직후부터 분당 주민들의 우려 섞인 목소리가 나왔다. 대부분 단지가 재건축을 추진하는 가운데 도시기능활성화 항목 제안 여부가 결정적 요소가 될 것이란 관측이 나왔다. 해당 항목 배점도 국토교통부안의 10점에서 15점으로 높였다.

공모 과정은 주민들의 우려대로 진행됐다. 동의율 만점(95%·60점)을 받은 구역이 속출하면서 풀베팅을 하지 않으면 경쟁조차 불가능한 상황이 됐다. 선도지구 3개 구역 모두 도시기능활성화 항목을 모두 제안했다.

성남시는 공모 당시 과도한 동의율 경쟁을 예상하지 못했고, 도시기능활성화 항목 마련 과정에서 미흡한 부분이 있었다는 점을 인정했다. 그러나 최근 “변별력 확보 위한 항목으로, 설명회와 유선상담 통해 참여 신중한 판단을 권고했다”며 과열 경쟁을 부추겼다는 일부 주장에 대해서 ‘사실 왜곡’이라며 과민 반응을 보였다.

■ 임대 비율 ‘12%’, 적용 기준 둘러싼 논란

도시기능활성화 항목 중 이주대책 지원 비율 적용 관련해서도 성남시가 말을 바꿨다는 주장도 나왔다. 재건축 시 부동산 시장 안정화 대책용 임대 주택을 12% 확보 시 공모에서 2점을 부여했다. 복수의 선도지구 관계자에 따르면, 성남시가 공모지침 주민설명회에서는 일반분양분에 적용하면 된다고 했지만, 정작 결과 발표 후에는 전체 재건축 가구수의 12%를 고집했다.

성남시 요구처럼 재건축 아파트 전체 물량의 12%를 임대 주택으로 운영한다면 일반분양분이 크게 줄어든다. 사업성을 크게 저해하는 요소이기 때문에 일부에서는 ‘선도지구는 임대 선도지구’라는 평가까지 나왔다.

그러나 선도지구 측은 증가분(일반분양)의 12%만 임대 주택으로 지원하면 된다는 입장이다. 성남시가 세부 평가기준에 ‘전체 세대수 기준임’을 밝혔으나, 지난해 공모지침 주민설명회 자료에는 ‘일반분양분의 0~12%’에 대한 민간임대 운영 방식을 기재했다. 시가 말을 바꿨다는 주장까지 나왔다.

국토부 역시 선도지구 대상 찾아가는 설명회를 진행해 일반분양분에 대해 이주대책을 지원하도록 했다. 선도지구 측은 이 자료와 국토부 설명을 근거로 성남시에 재건축 사업성 저해 요소를 줄여달라고 수차례 요청했다. 성남시 역시 이를 수용하겠다는 방침이지만, 2차 정비지구 선정 방식을 먼저 결정한 뒤 추후 재논의하겠다는 계획이다.

이주 대책 무산 이외에도 성남시는 분당 재건축 사업 지연의 책임을 피할 수 없다는 비판을 받는다. 분당의 한 선도지구 구역 관계자는 “선도지구에 지정돼 최대한 빨리 사업 추진 준비를 해왔지만, 성남시의 행정적 절차는 하나도 진행되지 않았다”며 “곧 2차 정비지구를 선정하겠다는데, 선도지구 사업도 제대로 못하면서 어떻게 분당 전체를 재정비하려는 것인지 의문”이라고 지적했다.

국토교통부는 올해 상반기 선도지구 선정 구역을 특별정비구역으로 지정, 하반기 사업시행인가를 계획했으나, 이미 6개월가량 절차가 지연됐다. 이를 위해서는 노후계획도시정비기본계획을 마련해 고시해야 하는데, 지난해 12월 경기도 심의 결과 성남시의 조례 미비로 조건부 의결됐다. 지난 5월 27일에야 경기도의 승인이 났다. /raul1649@chosun.com