치열한 선거전이 끝나간다. 투표의 순간이 다가오고 있다. 정책토론은 실종되고 인식공격과 선심정책만 만발한다. 지난 대선의 최대 쟁점이었던 주택과 부동산 정책도 실종상태이다.
부동산은 우리 국민의 재산 중에서 75%이상을 차지하고 있다. 정책변수에 따라 유권자 민감도가 크다.

부동산 중에서도 토지 보다는 주택 그리고 공동주택인 아파트 비중이 전국 주택재고의 3분의 2에 육박하고 있어서 아파트 가격의 안정은 부동산 시장 안정의 중요한 역할을 한다.

그런데 아파트 가격은 수도권과 지방이 다르고 수도권 중에서도 서울의 일부지역은 평당 2억 시대가 도래 하였다. 이젠 양극화 시대를 넘어 초 양극화 시대가 되었다.

이는 여러 가지 원인이 있겠지만 자본주의 속성상 자연스러운 현상이다. 시장경제 체제에서 가격안정을 위해 민간 주택 시장에서 정부가 개입하는 것은 명분은 존재하지만 한계가 있다.

문재인 정부의 부동산 실패를 거울삼아 새롭고 다양한 정책을 발표한 윤석열 정부는 다양한 규제와 완화를 반복하면서 시행착오와 함께 부동산 시장을 이끌어왔다.

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왜 지난 정부들은 이전 정부의 실패를 계속해서 반복하는지 생각해 보면 가장 큰 원인은 부동산 시장의 복잡성을 이해하지 못하기 때문에 현상에만 집중하고 근본적인 원인이 무엇인지 파악하지 않는 것으로 보인다. 즉 나무만 보고 숲을 보지 않는 어리석은 생각과 행동을 반복하기 때문에 생기는 현상이라고 판단된다.

과거에는 정보의 비대칭성 때문에 정부가 의도하는 대로 정책을 집행할 수 있었지만 지금은 거의 모든 정보가 공개되고 검색만하면 관련 지식을 물론 AI가 의사결정을 대신할 수도 있는 시대에 살고 있다.

따라서 부동산 정책개발 이전에 사전 조사를 통해 왜 이러한 정책이 필요한지와 정책 소비자인 국민과 부동산 시장에 어떤 영향을 미치는지를 미리 시뮬레이션하면서 깊게 생각해야한다. 부동산정책 개발 시 참고할 몇 가지 원칙을 제시하고자 한다.

첫째, 성공적인 부동산 정책을 수립하고 집행하기 위해서는 오케스트라 지휘자의 감각과 기능을 수행해야한다. 여러가지 유기적인 정책 변수들의 변주곡을 들을 수 있는 귀를 가져야하고 각각의 정책 변수에게 분명한 메시지를 주면서 이해할 수 있는 손 놀림으로 지휘를 해야 원하는 성과에 도달할 가능성이 높다. 즉 부동산 정책 책임자들이 오케스트라의 지휘자가 되어 눈과 귀를 열고 시장의 소리를 들어야 진정으로 국민들이 원하는 부동산 정책을 개발할 수 있고 그 효과를 볼 수 있다.

둘째, 공공의 형평성과 시장의 효율성을 동시에 생각해야한다. 헌법 제23조 1항은 국민의 재산권 보장이고 2항은 재산권의 행사는 공공복리에 적합해야 한다고 명시되어 있다. 즉 모든 부동산 정책에는 형평성과 효율성이 적절한 조화를 이루는 균형 감각이 요구된다.

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셋째, 주택의 수요과 공급에서 공급은 상수가 돼야한다. 공급 부족으로 인한 주택가격이 우려스럽다. 우리나라 주택보급률이 100%가 넘었다고 하지만 다주택자들 때문에 아직도 현재 총 가구 수의 44%가 무주택 서민들이다. 이들은 정부정책의 실패로 인한 집값상승으로 상대적 박탈감과 노동의욕 상실이라는 마음의 생채기와 주거사다리 붕괴라는 고통을 겪고 있다. 특히 주택공급의 변수에는 공급시차라는 특성이 존재하기 때문에 선제적 대응 능력이 요구된다. 공공과 민간의 일관된 공급정책만이 주택시장 안정이라는 대명제를 달성 할 수 있다.

넷째, 정책의 전문성이 먼저 담보되어야 신뢰성이 쌓인다. 부동산 정책은 종합응용사회과학의 성과물이다. 각각의 분야가 서로 유기적으로 영향을 주기 때문에 각 분야별 전문성이 요구된다. 그러나 필요조건이지 충분조건은 아니다. 나무와 숲은 분명히 다르기 때문이다. 왜냐하면 종합응용분야이기 때문에 각 분야를 두루 섭렵하고 자기 전문성과 융합적인 사고를 갖춘 전문가가 정책을 개발해야한다. 정책의 신뢰성은 전문성으로부터 나온다.

마지막으로 소비자, 기업, 전문가들과의 긴밀한 소통과 데이터 중심의 의사결정 시스템을 구축해야한다. 지금은 거의 모든 부동산 관련 정보들이 실시간으로 전달되고 공유되기 때문에 정보의 비대칭성은 사라 졌다고 본다. 따라서 새로운 정부는 부동산 시장과 서민주거 안정을 위해 부동산 관련 종합 상황실을 구축하고 의사결정 시스템을 구축할 필요성이 있다. 이를 운영하고 관리할 주택청 신설을 제안한다. /글= 최민섭 호서대 부동산자산관리학과 교수