[땅집고] 대한민국 학군 1번지 서울 강남구 대치동에 입성했지만, 아들의 부적응으로 강북 월세 아파트로 이사한 대치동 1주택 부부가 은퇴를 앞두고 주택 한 채를 더 구입할지를 고민하는 사연이 온라인 커뮤니티에 소개됐다.

국내 최대 온라인 부동산 커뮤니티 부동산스터디에 ‘지금 아파트를 한 채 더 매수하는 건 어떨까요?’라는 글이 올라와 화제다. 조회수 1만5000개를 넘기며 주목을 받았다. 필자는 강남 대치동에 주택을 하나 보유한 1주택 부부가 은퇴를 얼마 남겨놓지 않은 시점에서 강북 신축 주택을 하나 더 매입하는 방안에 대해 상담을 의뢰했다고 했다.

​필자가 상담한 P씨 부부는 50대 후반으로 남편은 대학교에서 교수로 재직 중이며, P씨는 고등학교 교사이다.

이들 부부에게는 자영업을 하고 있는 28살 아들이 한 명 있다. P씨 부부는 평소 바쁘다는 핑계로 재테크에 별 관심이 없었다고 한다. 무엇보다 하루하루의 삶이 평온했으며 근로소득 또한 제법 안정적인 편이었기 때문에 재테크의 필요성을 크게 느끼지 못했다. 그런데 최근 들어 수준이 비슷했던 주변 지인들과 자신들의 자산의 규모가 자꾸만 비교가 되면서 그동안 재테크에 관심을 갖지 않았던 것에 크게 자책 중이라고 했다.

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■ 대치동 입성했더니만, 아들이 적응 못해 강북행

그나마 참으로 다행인 것은 부부가 25년 전에 강남구 대치동에 아파트를 사놓았다는 것이다. 대치동 아파트를 전세 끼고 미리 매수했다. 그 당시에도 연식이 20년 가까이 된 구축이었지만 그래도 대치동이라는 명성(?)에 걸맞게 집값 자체에 대한 부담은 엄청났다고 한다. 남편의 직업이 교수라 하더라도 임용된 지 얼마 안 된 전임강사였기 때문에 생각보다 모아놓은 돈이 많지 않았다고 한다. 그래서 일단 전세 끼고 집을 미리 사놓고 아들이 초등학교 입학할 무렵 담보대출을 받아서 실입주를 할 생각이었다고 한다. 그렇게 P씨 가족은 대치동에 입성을 했다.

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문제는 아이가 적응을 못하고 너무 힘들어했다는 것이다. P씨 부부의 계획은 아들이 고등학교를 졸업할 때까지 대치동에 살 거라 생각했었는데 강남살이를 2년 만에 접고 다시금 강북으로 돌아왔다고 한다. 대치동 아파트는 전세를 놓고 대출금을 갚고 예전에 살았던 강북에 위치한 아파트에 월세로 이사했다. P씨와 남편의 근무지가 모두 강북이었다.

다행히 아들은 잘 컸다. P씨 부부의 아들은 공부머리는 없었지만 손재주는 좋았다. 특히, 음식 만드는 것을 좋아해서 대학 진학 대신 특성화 고등학교에서 요리를 배웠다. 고등학교 졸업 후에 식당에 취업을 해서 경험과 실력을 쌓은 후 3년 전에 잠실에 작은 식당을 오픈했다. 입소문이 나면서 제법 장사가 되는 편이라고 했다.

P씨 부부는 현재 강북에서 30평형대 아파트를 전세 6억5000만원에 살고 있으며 여윳돈으로 통장에 5억원 정도 갖고 있다. 대치동에 아파트는 시세보다 저렴하게 보증금 5억원, 월세 350만원에 세를 놓고 있다. P씨 부부는 자기자본 11억5000만원에 3억~4억원 정도를 대출 받아서 살고 있는 강북지역에 신축급 30평형대 아파트를 매수하는 것을 고민 중이라고 했다.

강북 지역의 경우 2~3년 전 고점 대비 아직까지 회복 속도가 더딘 것 같아 지금 매수해 놓으면 약간의(?) 시세차익을 얻을 수 있겠다는 생각이 들었다고 한다. 즉, 전세 살면서 나머지 여윳돈을 통장에 넣어두는 것보다는 훨씬 낫겠다는 생각과 나중에 아들에게 물려주면 괜찮겠다는 생각에 매수하는 것에 관심을 갖게 되었다.

하지만 막상 용기내어 2주택자가 되려고 하니 고민이 됐다.

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■ 대치동 1주택자, 강북에 집 한채 더 구입?…상승장 오면 세금 폭탄맞을 것

필자의 첫 번째 조언은 강북에 추가로 아파트를 매수하지 않았으면 한다는 것이었다.

다주택을 하려는 이유는 일단 자산을 최대한 키워서 최종적으로 많은 순자산을 확보하기 위함이란 설명이다. P씨가 아파트를 추가로 매수하려고 하는 이유도 마찬가지라고 했다. 추가로 매수를 하게 되면 자산은 그만큼 늘어난다. 그러나 결과적으로 순자산을 증식 시키는데 도움이 되는지를 생각해 보아야 한다고 조언했다.

강북의 아파트를 매수하면 대치동 아파트의 장기보유특별공제는 최대 30% 밖에 받지 못하게 된다. P씨 부부의 경우 단기 시세차익 목적으로 매수하는 것이 아니기 때문에 강북의 아파트를 매수해서 장기보유 할수록 자칫 대치동 아파트의 양도세가 꼬일 수 있다. 대치동 아파트는 12억원까지 양도세를 비과세 받고 12억원 초과 부분에 대해서는 양도세를 부담해야 하는데 초과된 양도차익만 30억원이 넘는다.

그리고 지금은 큰 틀에서 하락장(회복장)이기 때문에 정부의 세금 규제가 많이 완화되어 있는 편이라고 진단했다. 다시 대세 상승장(불장)으로 전환하면 세금 규제가 강화될 것으로 내다봤다. 이렇게 되면 다주택자에 대한 양도세 중과세가 부활할 수 있다. 즉, 가격은 상승장이여서 많이 올랐는데 양도세 부담이 너무 커져서 팔지 못하게 될 수 있다고 했다.

두 번째 조언으로 부부가 대치동에 살면서 아들의 출퇴근 거리를 줄이라고 했다. 하나뿐인 아들과 같이 살 수 있는 기간은 유한하다고 했다.

출퇴근 거리를 줄여서 가족들과 함께 할 수 있는 시간과 휴식시간을 더 확보해 주는 것이 중요하다고 했다. / raul1649@chosun.com