"한 달에 2가구 팔렸다” 롯데캐슬, 미분양 쇼크

[건설사기상도] 이천 롯데캐슬, 분양 1년 지났는데 620가구 안팔려

[땅집고] 금융권에서 롯데건설의 신용도 하락을 점치는 전망이 나오고 있다. 롯데건설이 시공을 맡은 대단지 아파트마다 미착공 및 미분양 리스크를 겪으면서 떠안을 수 있는 PF우발채무가 2조4000억원에 달해 신용등급 하락 압력이 커지고 있다는 분석이다.

■1년 넘게 미분양 신세인 ‘롯데캐슬’ 현장들…한 달 만에 2가구 팔기도

금융감독원 전자공시시스템에 따르면 롯데건설은 지난해 매출로 7조8632억원, 영업이익은 1695억원을 기록했다. 매출은 전년 대비 15.5% 증가했지만 영업이익은 같은 기간 34.7% 줄어들었다. 원자재 가격 상승으로 원가율이 높아지면서 영업이익에 타격을 준 것이다.

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특히 지난해 영업활동으로 인한 현금흐름이 적자 전환한 점이 눈에 띈다. 2022년까지만 해도 1783억원이었으나 2023년 499억원으로 급락한 뒤, 지난해 -979억원으로 마이너스를 기록했다.

롯데건설이 고전하고 있는 대표적인 현장으로는 ▲광주시 서구 ‘중앙공원 롯데캐슬 시그니처’ ▲경기 의정부시 ‘의정부 롯데캐슬 나리벡시티’ ▲경기 이천시 ‘이천 롯데캐슬 센트럴 페라즈 스카이’ ▲경남 김해시 ‘김해 구산 롯데캐슬 시그니처’ 등이 꼽힌다.

올해 3월 말 기준 경기도 미분양 통계에 따르면 지난해 3월 입주자모집공고를 낸 ‘이천 롯데캐슬 센트럴 페라즈 스카이’는 총 801가구 중 620가구가 미분양으로 남아 있는 상황이다. 직전 월까지 미분양 물량이 622가구였는데, 한 달 동안 2가구 팔리는 데 그친 것이다. 지난해 8월 분양을 시작한 ‘의정부 롯데캐슬 나리벡시티’ 역시 총 671가구 중 316가구가 미분양 상태다.

지난해 5월 분양했던 ‘김해 구산 롯데캐슬 시그니처’의 경우 청약 경쟁률이 0.7대 1에 그쳤는데, 분양률이 저조한 탓에 시행사가 공사비 지급 미뤄 최근 롯데건설이 공사 중단을 예고하는 공문을 발송하는 등 갈등도 벌어진 것으로 전해진다.

■PF우발채무 2.4조, 굵직한 건설사 중 두번째로 많아…신용등급 하방 압력 커져

이런 상황에 신용평가사마다 올해 롯데건설 신용등급 하방 압력이 적지 않을 것이란 우려를 내놓고 있다. 공사원가 상승으로 EBIT/매출액이 2023년 4.0%에서 2024년 2.3%로 하락한 상황에서 유동성을 확보하기 위한 차입금을 늘리는 바람에 금융비용까지 불어났다는 것.

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나이스신용평가는 최근 보고서에서 “롯데건설의 경우 분양이 잘 안되거나 공사를 시작하지 않은 사업장에서 떠안을 수 있는 PF 우발채무가 2조4000억원이서 재무 부담이 적지 않다”고 내다봤다.

한국신용평가 역시 장기등급 BBB- 이상 건설사 16개를 대상으로 분석한 결과 롯데건설의 PF 우발채무 규모가 현대건설(5조6000억원)에 이어 두 번째로 크다고 분석하면서 “미착공 PF와 분양 부진 현장의 공사대금 회수 불확실성으로 재무 부담이 남아 있다"는 평가를 내렸다.

한편, 롯데건설은 유동성을 확보하기 위해 가치가 5000억원으로 추산되는 서울 서초구 잠원동 본사를 매각하는 방안을 검토 중인 것으로 알려졌다. 이 밖에도 임대주택 리츠와 서울 강서구 마곡동에 있는 CP3-2 오피스 일부 지분을 매각안도 검토 중이다. 만약 자산 효율화에 성공한다면 최대 1조원 현금을 손에 넣을 수 있을 것으로 보인다. /leejin0506@chosun.com