[땅집고] “아쉽긴 하지만 651만원 남은 것 아닌가했는데, 알고보니 3000만원 손해봤어요.”

재건축 아파트 투자에 관심있던 A씨는 지난해 경기도 광명시 하안동 S아파트를 주목했다. 1989년 준공한 36년차로 2200가구 넘는 대단지인데다 재건축을 추진 중이다. 시세보다 감정가가 높았지만, 재건축 사업에 속도가 붙으면 가격이 금세 오를 것이라고 기대했다.

A씨는 지난해 10월, 이 아파트를 낙찰받았고, 올 3월 급하게 처분했다. 낙찰가격 대비로는 651만원 차익을 봤다. 하지만 각종 부대비용까지 계산했더니 정작 3000만원 가까이 손해를 봤다. 도대체 왜 이런 일이 벌어졌을까.

땅집고옥션(☞바로가기)에 따르면, A씨가 낙찰받은 물건은 광명시 하안동 S아파트, 전용면적 49.9㎡(약 15평)로 최초 감정가는 4억9700만원이었다. 감정평가 당시 이 아파트 같은 면적 실거래가(4억7000만~4억8500만원)와 비교하면 약간 높았다.

지난해 8월 첫 경매에서 유찰돼 최저입찰가가 3억4790만원까지 떨어졌다. A씨는 같은 해 10월 4억2349만원을 써내 낙찰 받았다. 입찰 경쟁도 치열했다. 6명이 참여했다.

A씨는 취득세, 법무사 수수료 등 각종 비용을 더해 2400여만원을 추가로 썼다. 총 투자금은 4억5000만원에 육박했다.

■재건축 사업 분석에 실패…향후 가격 상승 가능성 낮아

A씨는 이 아파트를 낙찰받고 약 5개월만인 올해 3월 4억3000만원에 매도했다. 매각차익은 651만원. 세금, 수수료 등 각종 부대비용을 포함하면 약 3000만원 손실이 났다.

☞경매초보도 돈버는 AI 퀀트 나왔다…땅집고옥션, 백발백중 투자법 제시

A씨가 오판한 이유는 이 아파트의 재건축 사업성을 제대로 분석하지 않았기 때문이다. 이 아파트는 옆 단지와 묶여 통합재건축을 추진 중이고, 정비구역 지정을 앞두고 있다.

그러나 재건축 사업성에서 중요한 대지지분이 작다는 점을 간과했다. 평균 대지지분이 9.5평에 불과해 조합원 추가분담금만 2억5000만~3억원으로 추산됐다.

광명에 신축 아파트 입주 물량이 쏟아지고 있는 점도 변수였다. 철산·광명동 일대 재정비 사업이 속속 끝나면서 지난해 연말부터 올해까지 1만5000여가구가 입주한다.

재건축 아파트 입주까지 시간이 상당히 걸린다는 점도 A씨가 손해보더라도 팔아야겠다는 결심을 굳히게 했다. 정비업계에 따르면, 재건축을 아무리 빠르게 추진해도 완공까지 최소 7~10년 걸린다. 최근 공사비 인상 추세, 해당 아파트 권리가액 등을 비교하면 추가분담금은 더 늘어날 것으로 보인다. 광명뉴타운 일대 신규 공급이 2027년까지는 계속돼 가격 상승도 기대하기 힘들다.

결국 재건축 기대감만으로 무리한 입찰에 나섰다가 손실을 본 대표적인 사례로 꼽힌다. 김기현 땅집고옥션 연구소장은 “재건축 단지라고 해서 무조건 유리한 것은 아니다”면서 “대지지분이 적으면 추가 분담금 부담이 커져 수익성이 오히려 악화될 수 있다”고 했다. 그는 “단순히 감정가보다 싸게 샀다고 투자 성공이 보장되는 것은 아니다”면서 “실거래가, 유사 거래 사례, 공급 상황 등 다양한 정량 분석이 선행돼야 한다”고 했다.

■ 땅집고옥션, AI로 성공 패턴 찾는다…퀀트 전략도 서비스

땅집고옥션(☞바로가기)은 최근 경·공매 투자자들을 위해 국내 최초 부동산 퀀트 분석 플랫폼을 오픈했다. 김 소장은 “경매 초보자라도 일정한 알고리즘만 갖추면 충분히 수익을 낼 수 있다”며 “땅집고옥션의 AI 퀀트 분석 서비스가 바로 그런 목적”이라고 했다.

이 서비스는 투자자들이 더 빠르고 안전한 결정을 내릴 수 있도록 40억 건 이상의 실거래·경매·임대 등 각종 데이터를 기반으로 AI(인공지능)가 총 12가지 퀀트 전략을 미리 만들고 이에 해당하는 경매 물건을 추천한다. 단타에 유리한 물건, 임대수익이 좋은 물건, 입지가 뛰어난 가치주 등을 추천한다. 투자 목적이나 보유 자금에 따라 ‘맞춤형 전략 조합’도 가능하다. 예를 들어 ‘단기차익＋명도 불필요＋대출 활용도’ 조합을 선택하면 1000만원 이하 실투자금으로 단기 매각이 가능한 물건을 골라준다.

땅집고옥션은 오는 5월 31일까지 한 달 동안 무료 이벤트(☞이벤트 바로가기)를 진행한다. 회원 가입만 하면 경·공매 물건 검색, 내 알고리즘 분석, 매물 추천, 퀀트 투자 등 땅집고옥션 내 모든 서비스를 자유롭게 이용할 수 있다. /raul1649@chosun.com