비아파트 6년 단기등록임대 제도 부활
HUG가 보증 맡고, 종부세 합산배제 등 세제 혜택

[땅집고] 비(非)아파트에 대한 단기등록임대주택 제도가 부활한다. 단기임대주택등록 제도는 2017년 도입됐다가 2020년 일괄 폐지돼 혼란이 많았다. 정부는 소형 주택 공급을 확대하고 전세사기를 방지하기 위해 아파트를 제외한 비아파트 중심으로 제도를 개선했다. 임대의무기간은 과거 4년보다 긴 6년이며, 장기등록임대주택 기간인 10년보다는 짧다. 종합부동산세 합산 배제, 양도세 및 법인세 중과 배제 등의 세제혜택이 주어진다.

28일 국토교통부가 내달 4일부터 연립·다세대 등 비(非)아파트에 적용되는 6년 단기등록임대주택 제도가 새롭게 시행된다고 밝혔다. 임대보증 가입 시 주택가격 산정방식으로 보증회사(HUG) 인정 감정가를 도입하고 공시가격 적용비율은 주택유형·공시가격대별 125~190%로 조정한다는 계획이다.

해당 주택에 종부세 합산배제, 양도세 및 법인세 중과배제 등 세제 혜택이 제공된다.

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대상은 건설형은 공시가격이 6억원 이하, 매입형은 4억원 이하(비수도권 2억 이하)이다. 법인세 중과배제는 건설형만 허용한다. 6년 단기등록임대사업자가 장기임대주택으로 유형을 수월하게 변경할 수 있도록 단기임대주택을 장기임대주택으로 변경하는 경우 당초 등록한 단기임대주택의 임대기간을 전부 임대의무기간으로 인정하기로 했다.

현재 등록임대사업자가 임대보증 가입시 주택가격의 산정방법은 ▲감정평가액 ▲공시가격에 국토부 장관이 고시하는 비율을 곱한 금액 ▲보증회사가 전세금 반환 보증을 할 때 적용하는 주택가격 중에서 하나를 선택하도록 하고 있는데, 감정평가액의 경우 감정평가 의뢰인인 임대사업자의 요구(압력 행사)로 감정평가액 부풀리기 등을 통해 전세사기 수단으로 악용되는 문제가 있었다. 또한, 공시가격에 적용하는 비율은 주택 유형 및 가액별로 130%에서 190%까지 차등적으로 정하고 있으나, 일부 구간에서 과도하게 높다는 지적이 있었다.

이에 따라 국토부는 HUG 인정 감정가를 도입하기로 했다. 원칙적으로 공시가격 또는 보증회사가 전세금 반환 보증을 할 때 적용하는 주택가격을 우선 적용하되, 임대 사업자가 공시가격 등이 실제 주택 가격을 적절히 반영하지 못한다고 이의신청하는 경우 보증 회사가 직접 의뢰하는 감정평가기관이 평가한 금액을 적용하기로 했다. 공시가격 적용비율은 주택 유형 및 가액별 차등 구조는 유지하되, 해당 구간별 공시가격 평균 현실화율을 감안해 일부 과도한 구간은 소폭 조정하기로 했다.

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이러한 법률 개정안은 시행일인 6월 4일 이후 임대보증 가입을 신청하는 경우부터 적용하며, 공시가격 적용비율은 시행일 전에 등록한 민간임대주택은 2026년 7월 1일부터 적용한다.

이기봉 국토교통부 주거복지정책관은 “6월4일부터 시행되는 비(非)아파트 6년 단기등록임대주택 제도를 통해 서민 주거사다리 역할을 하는 비(非)아파트 민간임대주택 공급을 활성화할 수 있는 여건을 마련하였으며 임대보증 가입기준이 되는 주택가격을 보다 정확하게 산정함으로써 임차인을 대상으로 한 전세사기나 보증사고가 크게 감소할 것으로 기대된다”고 밝혔다. /rykimhp206@chosun.com