[땅집고] 부산 해운대에서 차로 15분 거리에 위치한 기장군 기장읍 ‘오시리아 메디타운’. 넓은 중앙 광장 뒤로 최고 18층 높이의 타워형 건물 4개가 우뚝 들어섰다. 시행사 ‘썬시티’가 지은 임대형 노인복지주택 ‘VL라우어’다. 올해 2월 완공하고 7월 개장을 앞뒀다.

‘VL라우어’는 임대형 노인복지주택이다. 지난해 정부는 인구소멸지역 89곳에 한해 분양형 노인복지주택을 재도입했으나 수도권이나 광역시 등에선 여전히 임대형만 공급이 가능하다. 부동산 업계에서는 임대형으로 수익을 내기 어려울 것으로 보고 회의적인 시각이 짙은 가운데 ‘VL라우어’는 성공적으로 자리 잡았다는 평가가 나온다. 현재 계약률은 95%를 넘은 것으로 전해진다.

■주변 시세 40% 불과한 땅값, 사업비 대폭 줄여

VL라우어는 전용 47~180㎡ 총 574가구다. 월 임대료 200~250만원(1인 기준)을 내야 한다. 보증금 시세는 전용 47㎡ 3억원, 59㎡ 3억8800만~4억7800만원 선이다. 전용 85㎡는 5억6710만~6억5710만원이다. 100% 완판 기준 총 임대수익은 3570억원으로 추산한다.

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VL라우어는 롯데호텔의 프리미엄 시니어 레지던스 브랜드 ‘VL(Vitality & Liberty)’을 적용한 서울 강서구 마곡동 ‘VL르웨스트’ 보증금과 비교하면 절반 수준이다. VL라우어는 초기 투자금이 적어 저렴한 임대료로도 수익성을 확보한 사례다. 우선 부지 매입비를 최소화해 총 사업비를 줄였다. 하이투자증권 등이 만든 시행사 ‘썬시티’는 부산도시공사가 2018년 9월 진행한 ‘오시리아관광단지 관광시설용지 개발사업자’ 공모를 통해 메디타운 용지(미8)를 592억원에 사들였다. 메디타운 대지면적은 6만1031 ㎡(1만8462평)다. 3.3㎡ 당 가격은 320만원 정도로 시세보다 저렴했다.

메디타운 용지는 상대적으로 활용도가 높은 2종 일반주거지역이나, 지구단위계획에 따라 노유자시설과 의료시설로만 개발이 가능해서다. 2020년 메디타운 부지 ㎡당 공시지가는 79만7200원이었다. 바로 옆인 이케아 부지 공시지가는 206만5000원이었다. 40% 수준에 불과했다.

이는 최근 기장군 일대 토지 가격과 비교하면 더욱 저렴하다. 기장군 일대 시세는 개발 사업이 활성화하면서 오름세를 보인다. 자유롭게 개발이 가능한 상업 부지 가격이 배로 올랐다. 메디타운에서 약 500m 거리에 위치한 오시리아관광단지 내 한 상업용 부지 2017㎡(610평)는 2021년 8월 106억원에 거래됐으나, 이듬해 2월 135억원에 팔렸다. 불과 반년 만에 30억원 가까이 올랐다. 메디타운 부지의 올해 ㎡당 공시지가는 102만3000원으로, 5년간 30%가량 올랐다. 업계 관계자는 “최근 공사비·인건비 급등에도 불구하고, 저렴하게 부지를 매입한 점과 자재·설계 등 건축 예산을 넉넉히 확보해 고급 주거 상품을 선보일 수 있었다”고 했다.

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■ 시니어타운에서 치매 걸리면? 옆 건물로 이사하면 된다

‘오시리아 메디타운’은 지하 4층~최고 18층, 총 7개 동, 944호실 규모다. 용적률 198%, 건폐율 34%를 적용했다. VL라우어 임대형 노인복지주택을 포함해 너싱홈, 한방병원, 쇼핑몰 등이 들어선다. 헬스케어 하우스 ‘라티브’는 총 408실로, 독립 생활이 어려운 어르신을 위한 너싱홈(1~3층)과 유료양로시설(4층~18층)로 이뤄져 있다. 건강한 어르신을 대상으로 하는 VL라우어에 입주한 ‘액티브 시니어’가 추후 치매 등을 앓더라도 요양 병원 등을 수소문할 필요가 없다. 건강 상태에 따라 라티브, 너싱홈, 한방병원 등으로 옮겨갈 수 있어서다.

오시리아 메디타운 관계자는 “시니어타운부터 요양시설을 한 데 갖추고 있어 어르신이 시니어타운 안에서 여생을 보낼 수 있다”며 “60대부터 90대까지 지낼 수 있고, 최신식 시설을 갖춘 게 강점”이라고 했다. 전국 대부분 시니어타운은 입주 후 치매 등을 앓을 경우 퇴소해야 한다. 한 곳에 요양병원 등 너싱홈을 운영하는 곳은 삼성 노블카운티와 시그넘하우스 강남점밖에 없다. 시그넘하우스의 경우 대기가 매우 긴 편이다. 삼성 노블카운티는 2001년 개관해 연식이 상당하다.

이 곳은 롯데호텔이 운영지원사로 참여해 호텔급 서비스를 제공한다. 롯데호텔은 입주자 주거 서비스 전반에 관한 운영 컨설팅 업무를 포함해 문화·여가·식음료 서비스 등을 제공한다. 이들은 총지배인을 포함해 주요 관리자를 파견할 계획이다. /westseoul@chosun.com

땅집고가 최근 늘어나는 시니어 부동산 개발 니즈에 맞춰 ‘시니어 주거 및 케어시설 개발과 운영 전문가 과정(5기)’을 6월 개강한다.
강의는 현장 스터디 2회를 포함해 총 16회로 진행한다. 강의 시간은 매주 수요일 오후 4시~6시30분이며, 수강료는 290만원이다. 땅집고M 홈페이지(zipgobiz.com, ▶바로가기)에서 신청하면 된다.