입력 : 2025.05.26 13:40 | 수정 : 2025.05.27 13:25
[땅집고] “전세보증금 10억원에 확정일자까지 받은 세입자가 있는데 정말 괜찮을까.”
투자자 A씨는 지난해 서울 서초구 방배동 ‘방배그랑자이’ 아파트 전용면적 84㎡가 경매로 나온 사실을 확인하고 관심을 가졌다. 2021년 입주한 신축이면서 총 758가구로 방배동 일대에선 이른바 ‘대장 아파트’로 꼽히기 때문이다.
더구나 땅집고옥션(☞바로가기)에 따르면 해당 물건은 감정가가 28억2000만원이었는데, 지난해 10월 한차례 유찰되면서 최저매각가가 22억5600만원까지 떨어졌다. 당시 같은 주택형 매매호가가 30억원에 달하는 점을 고려하면 시세 대비 거의 8억원 싸게 살 수 있는 절호의 기회라고 본 것이다.
투자자 A씨는 지난해 서울 서초구 방배동 ‘방배그랑자이’ 아파트 전용면적 84㎡가 경매로 나온 사실을 확인하고 관심을 가졌다. 2021년 입주한 신축이면서 총 758가구로 방배동 일대에선 이른바 ‘대장 아파트’로 꼽히기 때문이다.
더구나 땅집고옥션(☞바로가기)에 따르면 해당 물건은 감정가가 28억2000만원이었는데, 지난해 10월 한차례 유찰되면서 최저매각가가 22억5600만원까지 떨어졌다. 당시 같은 주택형 매매호가가 30억원에 달하는 점을 고려하면 시세 대비 거의 8억원 싸게 살 수 있는 절호의 기회라고 본 것이다.


A씨는 입찰을 결심하고 권리분석에 들어갔다. 먼저 매각물건명세서를 확인했다. 그런데 처음부터 눈에 띄는 문구가 있었다. ‘세입자가 최우선 근저당설정일자보다 대항 요건을 먼저 갖췄다면 매수인이 임차보증금을 전액 인수해야 한다’는 것. 만약 대항력과 우선변제권을 확보한 세입자가 보증금 전액을 배당받지 못하면 나머지 잔액을 매수인이 인수해야 한다는 내용도 있었다.
☞경매초보도 돈버는 AI 퀀트 나왔다…땅집고옥션, 백발백중 투자법 제시
A씨는 깜짝 놀랐다. 경매로 싸게 낙찰받은 줄 알고 좋아했는데, 대항력 있는 세입자에게 보증금을 물어주느라 결과적으로 시세보다 더 비싸게 매수해 실패한 사례를 많이 접했기 때문이다.
실제로 이 아파트에는 세입자가 살고 있었고 보증금은 10억원이었다. 그런데 자세히 분석해보니 이 세입자는 후순위 권리자여서 대항력이 없었다. 경매를 신청한 B은행은 2022년 4월 11일 근저당 12억1880만원을 설정했는데, 임차인이 전입신고와 확정일자를 받은 날은 같은해 9월 8일로 더 늦었던 것. 따라서 낙찰자가 임차인과 관련해 따로 인수할 권리가 없었다.

같은 11월 2회차 입찰에서 A씨는 26억1600만원을 써내 낙찰받는데 성공했다. 최저 입찰가보다 3억6000만원(약 16%) 높은 금액인데, 당시 이 물건 입찰자만 10명이나 됐기 때문에 확실하게 낙찰받기 위해 금액을 올렸던 것. A씨는 올해 3월 이 아파트를 29억7000만원에 되팔아 약 4달 만에 3억5400만원의 매각 차익을 거뒀다. 세금과 부대비용을 제외하고 손에 쥔 돈은 1억53만원으로 실 투자금 대비 15.6% 수익률을 올렸다.
김기현 땅집고옥션 연구소장은 “A씨의 경우 성공적인 권리분석으로 임차인 관련 리스크를 없애 강남 아파트 경매에 성공한 케이스”라면서 “다만 고가 아파트를 단기간에 되팔았기 때문에 양도소득세가 1억1458만원 발생했고, 이 외에 기타 부대비용까지 고려하면 A씨가 실질적으로 손에 넣은 현금은 1억원 정도”라고 했다.
■경매 초보자도 ‘땅집고옥션’에서 쉽게 권리분석
김 소장은 “경매 초보자라도 최근 오픈한 땅집고옥션의 AI 퀀트 분석 서비스를 활용하면 기본적인 권리분석이 가능할 뿐 아니라 경매 실패 확률을 낮추는 솔루션을 받아볼 수 있다”고 했다.
땅집고옥션은 최근 경·공매 투자자를 위한 AI 퀀트 서비스를 선보였다. 국내에선 처음이다. 40억건 이상의 경매·임대 데이터를 AI가 분석해 12가지의 전략형 경매 물건을 자동 추천해 고객이 빠르고 안전한 결정을 내릴 수 있도록 도와준다.
땅집고옥션은 오는 5월 31일까지 무료 이벤트(☞이벤트 바로가기)를 진행한다. 회원 가입만 하면 경·공매 물건 검색, 내 알고리즘 분석, 매물 추천, 퀀트 투자 등 땅집고옥션 내 모든 서비스를 자유롭게 이용할 수 있다. /leejin0506@chosun.com