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집값 잔뜩 부풀린 분당 재건축, 이러다 차기 정부서 물거품

입력 : 2025.05.23 11:08 | 수정 : 2025.05.24 20:09

[땅집고] 정비업계에서는 윤석열 정부 부동산 정책의 한축이 됐던 ‘노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법’(노특법)에 따른 1기 신도시 재건축이 도시계획 포퓰리즘이라는 비판이 제기되고 있다. 가장 먼저 재건축에 돌입하는 선도지구에 대해 2027년 착공, 2030년 입주라는 비현실적인 목표를 제시했음에도 적절한 지원을 하지 못했다는 지적이다.

노특법은 택지조성 20년이 경과하고, 면적 20만㎡ 이상의 계획도시 공동주택의 재정비를 위해 마련된 법안이다. 해당 법안의 주요 대상인 1기 신도시(성남 분당·고양 일산·안양 평촌·군포 산본·부천 상동) 재건축의 가장 큰 걸림돌인 안전진단 규제 완화·면제를 비롯해 용적률 완화, 통합재건축 등이 핵심 내용이다.

[땅집고] 2024년 1월 노후계획도시 특별법에 따른 재건축 대상이 되는 경기 고양시 일산신도시의 한 아파트 단지를 방문한 윤석열 전 대통령(가운데)./대통령실, 연합뉴스

■ 신도시 표심 잡은 ‘노특법’, 비상계엄으로 물거품

2019년 김현아 전 자유한국당(현 국민의 힘) 의원이 ‘노후신도시 스마트 도시재생 지원에 관한 특별법안’을 대표 발의한 이후 1기 신도시 재건축에 관한 여러 법안이 발의됐다. 2022년 윤석열 전 대통령이 현재 노특법의 핵심 내용을 대선 공약으로 내세워 당선됐다. 1기 신도시뿐 아니라 추후 특별법 적용 대상이 되는 수도권, 지방의 노후계획도시의 표심을 잡을 수 있는 전략이었다.

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2023년 정부 주도로 특별법 제정을 논의했고, 같은 해 12월 여야 합의를 통해 본회의를 통과했다. 2024년 4월 노특법이 시행된 후 곧장 선도지구 공모에 돌입해 같은 해 11월 27일 5개 신도시 13개구역, 3만6000가구가 선정됐다.

정부는 2027년 착공해 2030년에 새 아파트에 입주할 수 있다고 공언했다. 당시를 기준으로 윤 전 대통령 임기 내 착공하겠다는 것.그러나 선도지구 결과 발표 후 1주일만인 2024년 12월 3일 밤 윤 전 대통령은 비상계엄을 선포했다. 이후 탄핵소추돼 올해 4월 4일 헌법재판소에서 파면 결정됐다.

선도지구가 특별정비계획 수립 등 후속절차를 즉시 착수하도록 하겠다는 국토부의 발표와 달리 재건축 추진 과정에는 지연 소식과 잡음만 이어지고 있다.
[땅집고] 국토교통부가 1기 신도시 정비 선도지구에 보낸 '노후계획도시 특별정비계획 수립 지침' 안내문.
■ 일관성 없는 국토부 지침…“오히려 사업 절차만 지연시켜”

탄핵 정국으로 인해 주무부처인 국토부는 선도지구 재건축을 위한 행정 지원, 갈등 조율 역할을 제대로 해내지 못했다. 통상 정비사업에서 각 지자체가 맡는 역할이지만, 사상 처음 시도하는 선도지구 재건축의 경우 국토부가 관련 지침을 내리는 방식으로 추진 중이다.

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각 선도지구 저마다의 이유로 갈등 상황에 휘말렸다. 성남시 분당신도시는 과열된 경쟁으로 인한 ‘풀베팅’ 논란으로 사업성이 크게 악화됐고, 일부 구역에서는 선도지구 재건축 자체를 반대하는 목소리도 나온다. 고양시 일산신도시는 재건축 기준 용적률 등 쟁점에 대한 주민들의 반대가 심각한 상황이다. 그 외 지역에서는 상대적으로 주택 가격이 낮아 사업성 자체가 낮다는 우려가 제기된다.

선도지구 주민들은 지자체를 탓하고, 지자체는 국토부를 탓하는 상황이다. 한 1기 신도시 지자체 관계자는 “1기 신도시 재건축이 처음 시행하는 정책이다 보니 정부의 가이드라인이 중요한데 일관성이 없고 부정확한 지침만 내려와 담당 부서에서 혼란이 크다”며 “주민 갈등, 민원이 발생해도 지자체에서는 소극적으로 대응할 수밖에 없다”고 밝혔다.

국토부가 지난 2월 특별정비계획 수립 지침을 마련하며 3월 각 선도지구에 이행을 요구한 주민대표단 구성이 큰 비판을 받았다. 주민들 자발적으로 구성해 선도지구 공모 신청을 주도한 임의단체인 재건축추진준비위원회의 대표성을 강화하기 위한 조치였다.

그러나 정작 노특법에는 주민대표조직 구성을 규정한 조항이 없을 뿐 아니라 주민대표단 역시 비법정 단체라는 점은 같다. 국토부 지침에 따르면, 특별정비계획 수립을 위한 예비사업시행자 지정을 위해 주민대표단을 구성해야 하는 불필요한 절차가 끼어들었다. 분당 시범단지, 목련마을, 평촌 꿈마을 민백, 꿈마을 귀인 등은 주민대표단 구성을 완료해 예비사업시행자 지정 신청을 완료했으나, 그 외 구역은 2개월 이상 절차가 진행 중이다.

한 선도지구 관계자는 “분당 양지마을에서 재준위 대표성을 두고 주민 갈등이 발생하자 이런 지침이 만들어진 것으로 안다”며 “빠른 사업 추진을 바라는 선도지구 주민으로서 당황스러운 결정”이라고 밝혔다.
[땅집고] 이재명 더불어민주당 대선후보가 지난 12일 서울 광화문 광장에서 연설하고 있다. /조선DB

■ 새 정부에서 연속성은? “사업성 제고 위한 후속조치 없다”

6월 3일 대통령 선거로 새 정부가 수립된 후 정책의 연속성에도 문제가 생길 수 있다. 유력 후보인 이재명 더불어민주당 후보 역시 지난 대선에 이어 이번 선거에서도 1시 신도시 재정비를 공약으로 내세웠으나, 사업성 제고를 위한 구체적 방안은 언급하지 않았다.

이에 대한 의견은 엇갈린다. 1기 신도시의 한 통합재건축 구역 관계자는 “노특법이 여야 합의로 제정한 법안이기 때문에 정권이 바뀐다고 해도 1기 신도시 재건축에는 차질이 없을 것이라고 본다”고 밝혔다.

한 부동산 전문가는 “1기 신도시 재건축 자체는 계속 추진이 되겠지만, 사업성을 높여줄 수 있는 후속 조치가 필요하다”며 “재건축초과이익 환수제를 폐지하는 방향으로 가야하지만, 지난 민주당 정권에서 재시행한 법안이기 때문에 유지될 것으로 본다”고 말했다. /raul1649@chosun.com



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