[땅집고] 최근 경매에 자신감이 붙은 A씨는 전북 고창군 고창읍 교촌리의 한 다세대 빌라를 눈여겨봤다. 수도권이 아닌 지방, 그것도 아파트가 아니었지만 그만한 이유가 있었다. 계속된 유찰로 입찰가격에 거품이 확 빠진데다, 지역 내 실거주 수요도 탄탄해 낙찰 후 재매각을 통해 단기간에 차익을 실현하기에 딱 좋다고 판단한 것.

실제로 A씨는 올 1월 20일 해당 빌라를 낙찰받았고 2개월도 안돼 되팔아 1억3100만원이 넘는 매각차익을 거뒀다. 자기자본 대비 500%가 넘는 수익률을 올렸다.

땅집고옥션(☞바로가기)에 따르면, A씨가 낙찰받은 물건은 고창군 고창읍 교촌리 S빌라 5층, 전용면적 38.5㎡(약 12평)로 감정가는 1억2000만원이었다. 감정평가 당시 같은 빌라의 실거래가격(1억3000만~1억4000만원)보다 조금 낮았다.

이 물건은 지난해 4월 691만원에 낙찰됐지만 당시 낙찰자가 대금을 못 내 취소됐다. 지난해 11월 다시 원래 감정가로 경매에 나왔고, 두차례 유찰돼 최저입찰가가 5880만원까지 떨어졌다. A씨는 약 7324만원에 낙찰받았다.

A씨는 낙찰가에 더해 취득세·법무사 수수료·관리비 등 각종 비용으로 436만여원을 추가로 썼다. 총 투자금은 7761만원. 자기자본은 1901만원을 투입했고 나머지 80%(5859만원)는 경락잔금대출로 충당했다.

■ 57일만에 되팔아 수익률 515% 달성

A씨는 이 빌라를 낙찰받은 뒤 57일만인 올 3월 18일 2억1000만원에 되팔았다. 매각 차익은 약 1억3191만원, 양도소득세와 각종 부대비용을 뺀 세후수익은 9810만원이었다. ROE(실투자금 대비 매각 수익률) 515.8%, ROI(총투자금 대비 매각 수익률) 126.4%이었다.

S빌라는 기본적으로 지역 내에서 주거 경쟁력을 어느정도 갖추고 있었다. 주변에 관공서·학교 등 기본 인프라가 있어 실거주 수요가 꾸준한 편이다. 2019년 준공한 준신축이란 점도 메리트로 작용했다.

교촌리 자체가 고창군에서 실거주 수요가 있는 곳 중 하나다. 고창군청·주민센터 등 관공서가 있고 고창초·자유중·자유고·고창고 등 학교도 많다. 신재효판소리공원·판소리박물관·고창읍성 등 문화유적지도 적잖아 상권이 발달한 곳이기도 하다.

다만 한가지 맘에 걸리는 점은 해당 물건에 임차권등기가 있었던 것. 주택도시보증공사(HUG)가 확정일자를 받은 B씨에게 보증보험으로 보증금 1억원을 돌려준 후 우선변제권과 대항력을 승계했다. 원래대로라면 HUG는 낙찰가(7324만원)에서 경매집행비(280만원)을 뺀 7044만원을 배당받아야 한다. 그리고 A씨는 보증금 1억원에서 배당금을 뺀 미배당금 2950만원을 대신 변제해야 했다. 빌라를 팔아도 A씨 수중에는 6860만원만 남게 되는 것. 수익률이 떨어질 수 있었다.

그런데 2024년 9월 HUG는 보증금에 대한 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기한다는 내용의 확약서를 제출했다. 이렇게 되면 A씨는 보증금 잔액을 대신 갚지않아도 된다는 사실을 알고 입찰에 뛰어든 것이다.

☞경매초보도 돈버는 AI 퀀트 나왔다…땅집고옥션, 백발백중 투자법 제시

김기현 땅집고옥션 연구소장은 “해당 물건은 ‘재매각’ 상태였고 선순위 임차권도 있었지만, 채권자가 대항력을 포기하면서 리스크가 해소됐다”며 “실수요가 꾸준한 곳이어서 단기간에 재매각 가능성이 높았다”고 분석했다.

김 소장은 “비수도권 중소형 빌라 중 일부는 감정가와 시세 간 괴리가 커 위험 요인을 정확히 분석하면 고수익 투자처로 변모할 수 있다”며 “AI 기반 경매 분석이 이런 물건을 사전에 선별해주는 데 중요한 역할을 하고 있다”고 말했다.

■ 땅집고옥션, AI로 성공 패턴 찾는다…퀀트 전략도 서비스

땅집고옥션(☞바로가기)은 최근 경·공매 투자자들을 위해 국내 최초 부동산 퀀트 분석 플랫폼을 오픈했다. 김 소장은 “경매 초보자라도 일정한 알고리즘만 갖추면 충분히 수익을 낼 수 있다”며 “땅집고옥션의 AI 퀀트 분석 서비스가 바로 그런 목적”이라고 했다.

이 서비스는 투자자들이 더 빠르고 안전한 결정을 내릴 수 있도록 40억 건 이상의 실거래·경매·임대 등 각종 데이터를 기반으로 AI(인공지능)가 총 12가지 퀀트 전략을 미리 만들고 이에 해당하는 경매 물건을 추천한다. 단타에 유리한 물건, 임대수익이 좋은 물건, 입지가 뛰어난 가치주 등을 추천한다. 투자 목적이나 보유 자금에 따라 ‘맞춤형 전략 조합’도 가능하다. 예를 들어 ‘단기차익＋명도 불필요＋대출 활용도’ 조합을 선택하면 1000만원 이하 실투자금으로 단기 매각이 가능한 물건을 골라준다.

땅집고옥션은 오는 5월 31일까지 한 달 동안 무료 이벤트(☞이벤트 바로가기)를 진행한다. 회원 가입만 하면 경·공매 물건 검색, 내 알고리즘 분석, 매물 추천, 퀀트 투자 등 땅집고옥션 내 모든 서비스를 자유롭게 이용할 수 있다. /raul1649@chosun.com