[땅집고] 분양전환 공공임대 아파트 입주민들이 LH(한국토지주택공사)를 상대로 “임대 후 시세보다 비싼 분양가 책정”에 반발하며 갈등이 4년 가까이 지속 중이다. 정부의 무주택 서민 주거안정이라는 공공임대 취지와는 달리 분양가 산정 과정을 두고 입주민과 LH 양측의 입장 차는 좀처럼 좁혀지지 않고 있다. 입주민들은 LH가 만기분양 가격을 10개월 전 발표한 조기분양 가격보다 두 배가량 비싸게 책정했다며 폭리를 취하고 있다고 주장한다. 반면 LH는 공동주택특별법 규정에 따라 분양가를 산정한 것이라 맞서고 있다.

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논란이 불거진 곳은 경기 파주시 동패동 ‘한울마을3단지운정더클래스’다. 2011년 8월 준공한 아파트로 10년 공공임대 주택이다. 최고 25층, 11개동, 전용 74㎡·84㎡로 이뤄진 총 648가구 규모 단지다. LH는 10년 만기를 앞둔 2020년 5월 처음으로 분양 전환 신청을 받았다. 조기 분양가격은 전용 74㎡ 기준 1억9800만원~2억1000만원이었다. 전용 84㎡는 2억2100만원~2억3800만원이었다. 당시 LH는 인근 공공분양 단지의 실거래가와 공공임대 아파트 표준 건축비 등을 토대로 분양가를 책정했다.

LH는 10년 만기 기간이 도래한 2021년 10월 중순 재산정한 ‘만기 분양가’를 새로 고지했다. 전용 74㎡ 3억7100만원~4억1500만원, 전용 84㎡ 4억400만원~4억6600만원이다. 1년도 안 되는 사이 아파트 가격이 두 배 이상 올랐다. 실거래가보다 1억원 가량 비싸다. ‘한울마을3단지운정더클래스’ 전용 84㎡는 올해 4월 3억7000만원(10층)에 팔렸다. 현재 아파트 만기분양을 신청하지 않은 50여명은 LH의 ‘고무줄 분양가’를 받아들일 수 없다는 입장을 고수 중이다. 입주민 김모씨는 “2억2000만원이었던 분양가가 10개월 뒤에 4억4000만원으로 올랐다”며 “서민의 내집 마련을 지원한다는 LH가 부동산 폭리를 취하려고 한다”고 했다.

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LH 측은 만기 분양가 감정 평가 당시 부동산 실거래가가 상승한 영향이라고 밝혔다. 조기분양 이후 매매 거래가 가능해진 가운데 부동산 가격 급등기가 이어지면서 이 아파트 실거래가도 대폭 올랐다. 아파트 감정평가는 거래사례 비교법을 적용한다. 이 아파트 전용84㎡는 2021년 6월부터 4억원 후반에 팔리는 등 매매 가격이 치솟았다. 역대 최고가는 2021년 11월 기록한 5억1500만원(8층)이다.

조기 분양가와 만기 분양가가 차이가 나는 건 법적으로 문제는 없다. 다만 공공임대가 저소득층의 내집 마련 사다리 역할을 해야 한다는 제도적 취지에서 벗어나 감정평가 시점이나 시장 상황에 따라 분양가가 급등할 경우 형평성에 어긋날 수 있다는 지적도 있다.

LH 측은 단기간에 부동산 가격이 오르면서 감정가와 분양가가 높아진 측면이 있으나, 관련법에 따라 분양가를 산정했다는 입장이다. 공공주택특별법 56조는 분양전환가격 산정을 위한 감정평가 방법 등을 규정하고 있다. 이에 따르면 분양전환 가격은 지자체가 선정한 2개 감정평가법인이 매긴 금액의 산술평균에 따라 정해진다. LH 관계자는 “재감정 평가를 진행한다면 최초 감정평가와 동일한 기준일을 적용해야 한다는 유권해석이 있다”며 “재감정 평가 기준 시점을 변경한 사례가 없다”고 했다.

지난 몇 년간 판교신도시나 위례신도시 등에서 10년 공공·민간임대 아파트 분양 전환 가격을 둘러싸고 아파트 입주민과 정부와 건설사 사이에 갈등이 격화됐다. 입주 이후 집값이 크게 오르면서 입주민들은 정부나 건설사가 고분양가를 책정해 폭리를 취한다는 주장이다.

전문가는 LH의 분양전환 공공임대 주택이 공공성을 지닌다는 점에서 보완 규정을 마련할 필요가 있다고 조언했다.

법무법인 심목의 김예림 변호사는 “뉴스테이같은 일부 분양전환 민간임대 사업의 경우 사업자의 수익성 확보를 위해 분양가격을 조정하는 등 보완 조항이 있다”며 “분양전환 공공임대 주택도 공공기관 수익을 보전하는 선에서 감정평가를 통해 시차로 인한 가격 차이를 줄이는 등 부작용을 줄이기 위한 절차가 필요해 보인다”고 했다. /westseoul@chosun.com