국토부, 21일 프로젝트리츠 설명회 개최
부동산 개발 업계 지각변동 예고…뜨거운 관심 보여
“3기 신도시에 프로젝트리츠 도입할 것”

[땅집고] 고위험 고수익 구조로 된 기존 부동산 개발 방식에서 벗어나 적정 자본금을 투입해 부동산 개발과 시행을 한 번에 책임지는 새로운 ‘리츠’(REITs· 부동산 투자회사)가 주목받고 있다. 국토교통부가 21일 주최한 ‘프로젝트 리츠’ 제도 설명회에 당초 정원의 두 배 넘는 인원이 신청하며 업계의 뜨거운 관심이 입증됐다.

21일 국토교통부가 서울 여의도 금융투자협회에서 ‘부동산 산업 선진화를 위한 리츠 및 PF정책 설명회’를 열었다. 리츠와 부동산PF 제도 개선 사항을 업계에 알리기 위한 자리로 건설사·금융기관·로펌·지방공사 등 업계 관계자가 참여했으며 당초 정원의 두 배가 넘는 600여명의 신청자가 몰렸다.

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국토부는 부동산 개발부터 운영이 한 번에 가능한 ‘프로젝트 리츠’ 법안(부동산투자회사법 개정안)과 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 개발의 효율적인 관리를 위한 부동산개발사업관리법 제정안이 이달 1일 국회 본회의를 통과했다고 밝혔다. 오는 6월부터 법이 시행될 예정으로 부동산 시행·개발 시장에 지각변동이 예상된다. 국토부는 새롭게 도입된 ‘프로젝트 리츠’와 ‘지역 상생 리츠’, ‘부동산PF관리법안’ 등의 제도와 향후 운영 방안을 각각 소개했다.

■ “프로젝트리츠, 3기 신도시 우량 용지에 도입할 것…현물출자시 과세이연 적극 추진”

리츠(REITs·부동산투자회사)는 다수의 투자자로부터 자금을 모아 부동산에 투자하고, 임대·운영 수익을 배당하는 간접 투자 구조다. 이번 개정안은 개발 단계에서도 리츠를 활용할 수 있도록 한 것이 특징이다.

이날 국토부는 부동산의 개발부터 운영까지 한 번에 가능한 ‘프로젝트리츠’의 도입 배경을 설명했다.

국토부는 사업 시행자가 레버리지를 일으켜 부동산을 개발한 후 분양하는 것에만 초점이 맞춰진 기존의 사업 방식이 시장의 부실을 키우고 비효율적이라고 지적했다.

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이에 대한 대안으로 마련한 프로젝트리츠는 리츠가 부동산 투자와 함께 개발·운영까지 책임지는 방식이다. 개발 단계에 불필요한 규제를 대폭 완화하고 운영 단계에서는 강화하는 식으로 규제를 분리한 것이 특징이다. 전문 디벨로퍼가 개발 사업에 이어 책임있는 운영·관리까지 지속할 수 있을 것으로 기대했다.

기존 리츠는 개발 단계에서 영업인가를 받아야만 설립할 수 있지만, 프로젝트리츠는 당국에 신고하는 것만으로도 설립할 수 있다. 또 신속한 사업 추진을 위해 개발 단계에서 공모를 하지 않아도 되고, 주식분산 의무 규정 적용도 배제했다. 투자보고서 외 각종 기타 보고, 공시 의무 등을 삭제해 개발 단계에서는 기초적인 사업투자보고서만 보고하도록 했다. 단, 준공 후 운영 단계에서는 공모와 분산을 통해 일반 투자자를 모집하고 투자자 보호 장치를 적용한다는 계획이다.

기존 리츠도 프로젝트리츠의 요건을 갖추면 즉시 전환 가능하도록 했다. 국토부가 허용하면 주택이나 오피스 시설 외에도 데이터센터, 산업단지, 태양광, 풍력발전소 등 인프라에 투자할 수 있다.

김승범 국토부 부동산투자제도과장은 “개발 리츠 개발 사업 절차가 너무 복잡하다는 업계 관계자들의 문제 제기와 제안에 따라 도입하게 됐다”며 “부동산을 개발해 단순 분양하고 끝내는 것이 아닌, 사업시행자의 책임있는 운영을 유도하고자 한다”고 설명했다.

아울러 정부는 프로젝트리츠 제도의 추가적인 정책 지원 방안도 설명했다. 국토부는 “3기 신도시 등 공공택지 내 우량 용지 일부 공모 방식으로 공급하고, 하반기 조세특례제한법 개정을 통해 리츠 출자 즉시 부과되는 법인세와 양도세를 리츠의 이익 실현 시점까지 이연하는 방안, 각종 도시규제 특례를 부여하는 방안을 준비하고 있다”고 밝혔다.

업계에서 가장 관심을 많이 갖고 있는 것은 과세이연이었다. 리츠에 토지 소유자들이 현물출자를 하면 양도세와 법인세를 출자시점이 아닌, 토지 처분 후에 내도록 하는 규제 개선이 이뤄져야 한다는 것이다. 개발이 어려운 사업지의 프로젝트리츠 전환이 한층 더 수월해질 수 있다고 업계에선 보고 있다. 이에 대해 국토부는 “리츠는 공공성이 있기 때문에 어느 정도는 혜택을 주어도 된다는 과세당국의 공감대가 있다고 판단한다”며 “현물출자와 과세이연 기간 등에 대해선 기획재정부와 적극적으로 협의하고 있다”고 밝혔다.

■ 랜드마크 개발에 ‘지역 상생 리츠’ 도입…부동산PF 통합관리시스템 구축

국토부는 지역 개발 사업에 지역 주민이 주주가 되어 투자에 참여하는 지역 상생 리츠 도입 배경에 대해서도 설명했다. 최근 국토부와 서울시는 서울 용산국제업무지구에 들어서는 일부 부동산을 리츠 개발하고 지역 주민에게 우선 청약권을 주는 방안을 검토하고 있는 것으로 알려졌다. 지역내 랜드마크 복합 개발을 비롯해 헬스케어 리츠, 데이터 센터 등 지역 개발에 꼭 필요한 인프라 시설들이 지역 상생 리츠로 활용될 가능성이 있다고 밝혔다.

새롭게 제정된 부동산개발사업관리법 제도를 통해서는 부동산 개발 사업 정보를 한 눈에 볼 수 있는 PF 통합관리시스템이 구축되며 부동산 개발 사업 과정에서 발생하는 이해 관계자 간 갈등을 조정하고 사업 정상화를 지원하는 부동산개발사업 조정위원회가 설치될 예정이다.

사업시행자는 부동산개발사업 시작부터 완료까지 모든 과정의 추진 현황을 국토부에 보고해야 한다. 이로써 지역별·사업유형별 추진 현황을 토대로 새로 시행할 사업의 사업성을 판단할 수 있고, 공급 쏠림 및 위험을 선제적으로 방지할 수 있다는 설명이다. /rykimhp206@chosun.com